¿Cómo cumplir con el nuevo Registro Único de Arrendamientos en España en 2025?

A partir del 1 de julio de 2025, entra en vigor en España el Registro Único de Arrendamientos, una medida que afecta directamente a todos los propietarios que ofrecen alojamientos turísticos de corta duración. Esta iniciativa, establecida por el Real Decreto 1312/2024, tiene como objetivo regular y controlar el mercado de alquileres turísticos, garantizando la transparencia y la legalidad en este sector en crecimiento.

¿Qué es el Registro Único de Arrendamientos?

El Registro Único de Arrendamientos es una base de datos centralizada que recopila información sobre todas las propiedades destinadas al alquiler turístico de corta duración en España. Su implementación responde a la necesidad de adaptar la normativa española al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, que establece directrices para la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.

¿Quiénes están obligados a registrarse?

Todos los propietarios que ofrezcan sus viviendas para alquiler turístico de corta duración, ya sea la vivienda completa o por habitaciones, deben inscribir sus propiedades en este registro. Esta obligación también se extiende a las plataformas en línea que publicitan estos alojamientos, como Airbnb, Booking o Expedia, las cuales deberán verificar que las propiedades anunciadas estén debidamente registradas.

¿Cuándo entra en vigor esta obligación?

Aunque el Real Decreto fue publicado el 24 de diciembre de 2024, se establece un periodo de adaptación hasta el 1 de julio de 2025. A partir de esta fecha, será obligatorio que todas las propiedades destinadas al alquiler turístico estén inscritas en el Registro Único de Arrendamientos para poder operar legalmente.

¿Qué documentación se requiere para el registro?

Para inscribir una propiedad en el Registro Único de Arrendamientos, se debe presentar la siguiente documentación:

• Licencia de uso turístico: Documento que acredita que la propiedad está autorizada para ofrecer servicios de alojamiento turístico.
• Certificado de habitabilidad: Acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad.
• Referencia catastral y dirección exacta del inmueble: Información que identifica de manera única la propiedad.
• Modalidad de alquiler: Indicar si se alquila la vivienda completa o por habitaciones.
• Número máximo de huéspedes permitidos: Según la capacidad de la vivienda y la normativa vigente.
• Cumplimiento de la normativa autonómica: Acreditar que la propiedad cumple con las regulaciones específicas de la comunidad autónoma correspondiente.

¿Cómo se realiza el proceso de registro?

El proceso de registro se lleva a cabo a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. El propietario debe identificarse mediante un certificado digital válido y completar la solicitud en línea, adjuntando la documentación requerida. Una vez verificada la información, se asignará un número de registro único que deberá incluirse en todas las publicaciones y anuncios del alojamiento.

¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos?

La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es una plataforma creada para facilitar la transmisión electrónica de datos entre los propietarios, las plataformas de alquiler y las autoridades competentes. Esta herramienta permite consultar y verificar la información de los alojamientos registrados, garantizando la transparencia y el cumplimiento de la normativa.

¿Qué sucede si no se cumple con esta obligación?

A partir del 1 de julio de 2025, las propiedades que no estén inscritas en el Registro Único de Arrendamientos no podrán ser anunciadas en plataformas de alquiler turístico. Además, los propietarios que operen sin estar registrados podrán enfrentarse a sanciones administrativas y económicas, según lo establecido por la normativa vigente.

¿Qué alojamientos NO necesitan inscribirse en este Registro Estatal?

1. Alquileres de larga duración
   No es obligatorio el registro para los arrendamientos que:
   • Superen los tres meses consecutivos a un mismo arrendatario.
   • Se regulen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su modalidad de vivienda habitual (es decir, no destinados a usos turísticos, sino residenciales permanentes).
2. Hospedajes tradicionales o turísticos ya registrados en otros censos oficiales
   Aquellos alojamientos que estén regulados por otra normativa turística (como hoteles, hostales, pensiones o apartamentos turísticos) ya inscritos en registros autonómicos específicosy no operen bajo la figura de “vivienda de uso turístico” de corta duración pueden quedar exentos, siempre que:
   • Estén correctamente identificados ante su administración autonómica.
   • No alquilen mediante plataformas digitales como Airbnb o Booking bajo condiciones de vivienda turística.
3. Uso privado de la vivienda
   Si la vivienda:
   • No se alquila a terceros.
   • Se usa exclusivamente como segunda residencia del propietario o por familiares/amigos sin contraprestación económica.
     Entonces no se considera una vivienda de uso turístico, y por tanto no requiere inscripción.
4. Alojamientos gestionados por entidades públicas
   Los alojamientos que sean propiedad o estén gestionados por administraciones públicas con fines sociales o de emergencia habitacional, están exentos del registro.

🟠 Cuidado con situaciones fronterizas

Es importante destacar que la duración del contrato y el canal de comercialización (si se usa una plataforma digital o no) pueden marcar la diferencia. Por ejemplo:

• Una vivienda alquilada por 1 o 2 meses a través de una plataforma online sí entra en el ámbito del registro estatal.
• Una vivienda alquilada para estudiantes durante 9 meses con contrato privado no entra.

Consideraciones adicionales para Andalucía

En el caso específico de Andalucía, además de cumplir con el Registro Único de Arrendamientos, los propietarios deben inscribir sus viviendas en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA) y presentar una declaración responsable. Asimismo, a partir del 3 de abril de 2025, según la actualización de la Ley de Propiedad Horizontal, se requiere la aprobación expresa de la comunidad de propietarios para destinar una vivienda al uso turístico, con el voto favorable de al menos tres quintas partes de los propietarios que representen igual proporción de las cuotas de participación.