En el Capítulo I de este Decreto Ley se regula todos los aspectos relativos a la clasificación de establecimientos hoteleros, condiciones técnicas, servicios, etc.
Lo dispuesto en el Capítulo I y disposiciones relacionadas, entró en vigor el día siguiente al de la publicación del presente decreto-ley en el BOJA, es decir el 19 de mayo del 2020. Momento desde el cual comienza a correr el plazo para que estos establecimientos, ya inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía, se adapten al nuevo sistema de clasificación establecido.
Están excluidos del ámbito de aplicación de este decreto ley (capítulo I) las residencias de tiempo libre de titularidad de la Junta de Andalucía y de las Corporaciones Locales, de personas mayores, de estudiantes, los albergues juveniles de la Junta de Andalucía, las colonias escolares y campamentos juveniles o cualquier otro establecimiento cuando se desarrolle una finalidad social o educativa recogida en su norma sectorial, así como cualquier establecimiento similar a los anteriores en el que la prestación del servicio de alojamiento turístico se realice de manera ocasional y sin ánimo de lucro.
PLAZO PARA GRUPO HOTELES Y HOTELES-APARTAMENTO.
Los establecimientos hoteleros de los grupos hoteles y hoteles-apartamentos que se encuentren inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía dispondrán de un plazo de cinco años a partir de la entrada en vigor del Capítulo I del Decreto Ley 13/2020 de 18 de mayo, para adaptarse a las previsiones contenidas en el mismo, y para implantar los requisitos mínimos obligatorios del sistema de clasificación por puntos y de los requisitos voluntarios necesarios para alcanzar la puntuación mínima requerida.
Transcurrido el plazo de adaptación sin haberse efectuado la misma, la Consejería competente en materia de turismo procederá a iniciar el correspondiente procedimiento de reclasificación o cancelación de su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
PLAZO PARA HOSTALES Y PENSIONES
Los establecimientos hoteleros de los grupos hostales y pensiones que se encuentren inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía dispondrán de un plazo de dos años, a partir de la entrada en vigor del capítulo I, del Decreto Ley 13/2020, para que se adapten a las previsiones contenidas en el mismo, y para cumplir con los requisitos específicos de su grupo.
Transcurrido el plazo de adaptación sin haberse efectuado la misma, la Consejería competente en materia de turismo procederá a iniciar el correspondiente procedimiento de reclasificación o cancelación de su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
PLAZO PARA ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS DE GRAN LUJO
Aquellos hoteles de cinco estrellas que ya dispongan del calificativo de Gran Lujo, y quieran continuar ejerciendo su actividad con este calificativo, dispondrán de un plazo de adaptación de cinco años desde la entrada en vigor de lo dispuesto en el Capítulo I de este decreto-ley para cumplir con las condiciones previstas en el anexo IV del mismo.
Trascurrido dicho plazo sin haberse producido dicha adaptación, la Consejería competente en materia de turismo procederá a revocar dicho calificativo, previa audiencia a la parte interesada.
PLAZO PARA ALBERGUES (nuevo grupo).
Aquellos establecimientos hoteleros del grupo pensiones clasificados con la especialidad de albergue turístico, vinculada al grupo pensiones prevista en el apartado II.F) del anexo 6 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, serán reclasificados de oficio al grupo albergue a la entrada en vigor de este decreto, disponiendo de un plazo de un año para que se adapten a las previsiones contenidas en el Capítulo I de este decreto-ley, para cumplir con los requisitos específicos de su grupo.
Por su parte, los establecimientos hoteleros de modalidad rural clasificados con la especialidad de albergue en el apartado I.B).1 del anexo 6 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, también serán reclasificados de oficio al nuevo grupo albergue a la entrada en vigor del Capítulo I de este decreto-ley, disponiendo igualmente de un plazo de un año para que se adapten a las previsiones contenidas en este decreto-ley, para cumplir con los requisitos específicos de su grupo.
Podrán exhibir la placa con los distintivos correspondiente al grupo de albergues y modalidad desde que se produzca la clasificación de oficio.
Si está pasando por tu mente comprar un apartamento para alquilarlo como Alojamiento Turístico o alquilar tu apartamento a turistas en la comunidad autónoma de Andalucía , es importante que no des ningún paso sin cumplir con la normativa de aplicación que regula este tipo de Alojamientos Turísticos.
¿Qué tipo de Alojamiento son los Apartamentos Turísticos?
Los apartamentos son un tipo de establecimientos de alojamiento turístico regulado específicamente en el Decreto 194/2010.
¿Cuál es la legislación que regula este tipo de Alojamiento?
Esta Ley de Turismo de Andalucía del año 2011, vigente, supone una adaptación a las nuevas circunstancias del sector y al marco normativo actual establecido. Así, responde a lo establecido en el Estatuto de Autonomía para Andalucía y a la regulación de las competencias de las Administraciones Locales establecida por la Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía, que exigía una revisión de la normativa turística. Esta ley 13/2011 deroga la Ley 12/199, de 15 de diciembre, en lo que la contradiga o se opongan a lo establecido ella.
Entre la publicación de ambas leyes se publica el Decreto 194/2010 de 20 de abril, que regula este tipo de alojamiento de forma exhaustiva y precisa.
Por tanto, en el año 2011, estas eran las dos normas que regulaban la figura de los apartamentos turísticos.
Comenzaremos por lo establecido para los apartamentos turísticos en el artículo 38 de la Ley 12/1999, donde los define como: “un tipo de establecimiento de alojamiento turístico y son aquellos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico que estén compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento y que sean objeto de comercialización en común por un mismo titular. Dichas unidades podrán ser apartamentos propiamente dichos, villas, chalés, bungalows o inmuebles análogos, debiendo disponer del mobiliario y de las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento”.
Ya en esta norma se establecen los parámetros básicos definitorios de este establecimiento de alojamiento turístico, aludiendo, entre otros requisitos, al hecho de que deben estar compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento, excluyendo de esta categoría el supuesto de una unidad alojamiento.
Por su parte, en el artículo 44 de la Ley 13/2011, al definir qué es el establecimiento de apartamento turístico, se pronuncia en el mismo sentido, que el anterior, recogiendo los requisitos siguientes:
1. Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.
2. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, apartamentos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.
3. Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos:
a) Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamientoque ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo.
b) Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos.
4. Los apartamentos turísticos se someterán, en todo caso, al principio de unidad de explotación, debiendo cumplir, además, los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.
Esta definición profundiza en las características, incluyendo que se clasifican en dos grupos y que el conjunto de unidades de alojamiento necesarias se concreta en 3 o másunidades. Más adelante definiremos qué es una unidad de alojamiento.
¿Qué ocurre cuando se trata de 1 o 2 unidades de alojamiento?
¿Qué normativa se le aplica?.
Pues en este caso se aplica el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, para Viviendas con Fines Turísticos, teniendo la misma consideración y consecuencias fiscales que éstas.
Debemos tener en cuenta, que este Decreto entró en vigor cuando aún no se había publicado la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No obstante, analizaremos a continuación, el contenido del Texto Consolidado del Decreto 194/2010 elaborado por la Consejería de Turismo, que ya tiene en cuenta lo preceptuado en la Ley 13/2011 y otras modificaciones posteriores como las contenidas en la Orden de 16 diciembre del 2013, y las del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
Hasta la publicación de este Decreto, Andalucía carecía de una regulación específica y exclusiva para los apartamentos turísticos. Este Decreto 194/2010 viene a dar cumplimiento al mandato de desarrollo reglamentario dispuesto en el artículo 38.3 de la Ley 12/1999, de regular los términos concretos en los que los apartamentos deben ponerse a disposición del cliente.
Artículo 1. Objeto, ámbito de aplicación y definiciones
El artículo 1.2 b) del Decreto 194/2010 los define de la siguiente manera: “el que esté compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, en las condiciones previstas en el artículo 9, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.
Requisitos de los Apartamentos Turísticos
Las características o requisitos de este tipo de establecimiento de alojamiento turístico son:
Destinados a prestar servicio de alojamiento.
Compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento,que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas.Se exige que cuente con cocina propia cada una, pudiendo, o no, estar integrada la misma en el salón-comedor.
Explotados en común por una misma personatitular (o empresa). La titularidad para la explotación no tiene por qué ser la propiedad del mismo, sino cualquier otro título suficiente en derecho para gestionar con fines turísticos el conjunto de unidades de alojamiento que conforman establecimiento.
A continuación, vamos a desglosar cada una de los requisitos o características de este tipo de establecimientos de alojamiento turístico.
1. Servicio de Alojamiento.
Como hemos visto, es una de las características definitorias de los apartamentos es que presten servicio de alojamiento.
Pero:
¿Pueden prestarse en los apartamentos servicios complementarios?.
Atendiendo a lo recogido en el artículo 5.5 entendemos que SÍ pueden prestarse otros servicios complementarios al del alojamiento en los apartamentos, ya que recoge expresamente que: “Cuando en el establecimiento de apartamentos turísticos se oferten servicios complementarios cuya prestación se lleve a cabo por empresas distintas a la entidad explotadora de aquél, se deberá informar a la persona usuaria de dicha circunstancia. A tal efecto, en cada unidad de alojamiento se pondrá a disposición de las personas usuarias material impreso con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas responsables de su prestación”.
2. Conjunto de Unidades de Alojamiento
¿Qué es una unidad de alojamiento?
Se define en el artículo 1. 2 a) como «la pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privativo del usuario, compuesta como mínimo por salón-comedor, cocina, dormitorio y baño o aseo».
¿Cuántas unidades de alojamiento son necesarias para considerarse establecimiento de alojamiento turístico?
El artículo 9 recoge que deben componerse de 3 o más unidades de alojamiento cuando define estos establecimientos, atendiendo a su clasificación, tanto para el grupo Edificios/Complejos, como para el Grupo Conjuntos.
Pertenecen al grupo edificios/ complejos «aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación«
Pertenecen al grupo conjuntos » son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos«.
Como hemos señalado anteriormente, no se aplica este Decreto, ni, por tanto, constituye establecimiento de alojamiento turístico, la explotación de 1 o 2 unidades de alojamiento, entendiéndose en este caso que se regulan como Viviendas con Fines Turísticos.
3. Explotados en común por una misma persona titular
Esta principio de unidad de explotación para los establecimientos de apartamentos turísticos ya aparecía recogido en el art. 38 de la Ley 12/199, así como en el artículo 44.4 de la Ley 13/2011.
Esta exigencia se detalla en el artículo 5 de este Decreto: Cada establecimiento de apartamentos turísticos se someterá, en todo caso, al principio de unidad de explotación, correspondiéndole su administración a un único titular.Añadiendo en su punto 4 que éste habrá de asumir continuadamente la explotación de la totalidad de las unidades de alojamiento del establecimiento.
¿Debe coincidir el titular de la explotación con la propiedad de los apartamentos?
El titular de la explotación NO tiene por qué coincidir con la propiedad de los apartamentos, sino que puede ser un tercero, una empresa especializada en la actividad de gestión y comercialización de alojamientos turísticos, que suscriba el correspondiente contrato con la propiedad para estos fines.
Esta empresa titular de la explotación de los apartamentos será la responsable de cualquier incidente derivado del alquiler de los mismos y la que debe instar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Qué se entiende por Empresa explotadora?
Este tema se aborda en el artículo 4, recogiendo que tendrán la consideración de empresas explotadoras de establecimientos de apartamentos turísticos las personas físicas o jurídicas, propietarias o no de los apartamentos, que presten de forma habitual y profesional servicios de alojamiento en los mismos facilitando, mediante precio, uso o disfrute ocasional de los mismos a las personas usuarias y que consten como tales en la inscripción de los correspondientes establecimientos de apartamentos turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Cuando se considera habitualidad en la prestación de servicios de alojamiento?
Se presumirá la habitualidad cuando se ofrezca la prestación del servicio de alojamiento a través de cualquier medio de difusión o publicitarioo cuando se facilite alojamiento en una o más ocasiones dentro del mismo año por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.
En este caso difiere de las VFT para las que se presume habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística, entendiendo como tales las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
No tendrán la consideración de empresas explotadoras los titulares de uno o dos apartamentos, entendiéndose en este caso, que se destinan a viviendas con fines turísticos (VFT), como hemos recogido anteriormente.
Clasificación de los Establecimientos de Apartamentos Turísticos.
Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican obligatoriamente en grupos, categorías, modalidades y, opcionalmente, en especialidades (artículo 8).
GRUPOS EN LOS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Existen dos Grupos, que son los dos siguientes (artículo 9):
Edificios/complejos: Pertenecen al grupo edificios/ complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de “edificio de apartamentos turísticos” o “complejo de apartamentos turísticos” en el caso de varios edificios.
Conjuntos: Pertenecen al grupo conjuntos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico bajo unidad de explotación.
Esta clasificación en estos dos grupos también se recoge en el artículo 44.3 de la Ley 13/2011, como vimos en inicio.
CATEGORÍAS EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Respecto a las categorías, los apartamentos se clasifican por “llaves”, desde una llave hasta cuatro llaves (Artículo 11).
Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/ complejos se clasifican en las categorías de cuatro, tres, dos y una llaves.
Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjuntos se clasifican en las categorías de dos y una llaves.
MODALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Las Modalidades, que dependen del lugar en el que se ubiquen, son las siguientes (art. 12):
a) Playa.
b) Ciudad.
c) Rural.
d) Carretera.
ESPECIALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Las especialidades, por su parte, son de carácter voluntario y encontramos las siguientes:
Atendiendo a las características arquitectónicas: Monumentos e inmuebles protegidos.
Atendiendo a los servicios prestados y a la tipología de la demanda a la que se dirija: de naturaleza, deportivos, familiares,
Es importante resaltar que los establecimientos de apartamentos turísticos están afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico desde el momento que se inscriben en el Registro de Turismo de Andalucía,quedando prohibido durante su vigencia destinar aquéllas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda.
A continuación recogemos, escuetamente, otra normativa posterior que ha venido a modificar diferentes aspectos de los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía, por lo que habrá que tener siempre en cuenta estos cambios para iniciar o transformar un proyecto de apartamentos.
Esta Orden introduce algunas modificaciones respecto a requisitos y especialidades de los apartamentos turísticos, en los siguientes Anexos del Decreto 194/2010: Anexo I, título del Anexo III, y Anexo IV.
En este Decreto se introducen modificaciones para adecuarse a la Ley 13/2011, respecto a la definición de los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo Conjuntos.
Se flexibilizan distintos requisitos relativos a la acreditación de la unidad de explotación y a la exhibición de las placas identificativas.
Se incorpora la especialidad casas-cueva vinculada a la modalidad ciudad.
Recoge los requisitos relativos a la clasificación cuyo cumplimiento puede ser objeto de exención para los establecimientos del grupo conjuntos, compensándolos mediante la oferta de determinados servicios complementarios o condiciones adicionales, según lo contenido en el Anexo VI del Decreto 194/2010. De esta manera, se da un trato similar a los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto respecto a los del grupo edificios/complejos, para los que ya se preveía este régimen de exención.
Por último, con la entrada en vigor del DECRETO-Ley 2/2020 de 9 de marzo se reforma la Ley 13/2011 en múltiples artículos, afectando a la figura de los establecimientos de apartamentos turísticos. En este sentido se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal. De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 queda con el siguiente texto: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.
Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría, superando limitaciones anteriores incluidas en la normativa.
Si estas pensando en dar de alta tu Alojamiento Turístico y no sabes por dónde empezar ponte en contacto con nosotros, te asesoraremos y ayudaremos en todo el proceso. ¡consulta nuestros servicios sin compromiso!.
Artículo elaborado por: María Serrano García. Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística. Julio 2020.
CONVIVENCIA EN UN INMUEBLE DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y OTROS DE USO PRIVADO
En este artículo queremos hacer un breve recorrido por la normativa turística aplicable al régimen de propiedad horizontal en los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía.
Se realizará el recorrido atendiendo a un orden cronológico de la misma, hasta terminar en la última modificación introducida por el Decreto 2/2020 de 9 de marzo.
Aunque he pretendido realizar un recorrido jurídico, es inevitable llegar a una reflexión profunda sobre la necesidad de encontrar un modelo de desarrollo turístico, que alcance una cómoda convivencia entre la comunidad local y la comunidad turística.
Comenzaremos por lo recogido en el artículo 11.3 del Decreto 194/2010 recoge que en los establecimientos de apartamentos turísticos situados en suelo no urbanizable, no será posible, en ningún caso, realizar la división horizontal de dichos establecimientos. Por tanto, aquellos apartamentos rurales que se encuentren en suelo rústico no sería posible acogerse a este régimen de propiedad horizontal.
Añade este Decreto, en su punto 4, que en suelos clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o suelo urbanizableen los que se permita la implantación de establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/complejos, (ocupan la totalidad del edificio o parte independiente) se permitirá la división horizontal de los mismos sin que, en modo alguno, las nuevas fincas registrales que resulten puedan ser coincidentes con una unidad de alojamiento.
Por tanto, mientras que en suelo no urbanizable, no es posible la división horizontal de estos establecimientos, en suelo urbano o urbanizable síes posible la división horizontal pero cuando pertenezcan al Grupo Edificios/complejos, es decir, cuando ocupen la totalidad del edificio.
Posteriormente, la Ley 13/2011, artículo 42, establece lo siguiente respecto de la propiedad horizontal y a los apartamentos:
42.1: “Únicamente se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos de alojamiento turístico con categoría mínima de cuatro estrellas, o de tres llaves ……”.
Por tanto sólo podrían constituirse en este régimen los del grupo edificio/complejos que son los que pueden tener esta categoría, quedando fuera los del grupo Conjuntos.
Atendiendo a ambas normas, en esos momentos, sólo podrían acogerse al régimen de propiedad horizontal los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificio/complejos de 3 o más llaves, ubicados en suelo urbano o urbanizable.
Posteriormente, en el Decreto 28/2016, se introduce unamodificación en aras a aclarar los supuestos en los que se permite que los establecimientos de apartamentos turísticos se constituyan en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.
Pretende este Decreto compatibilizar lo establecido en el artículo 42.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, que exige una categoría mínima de tres llaves para constituirse en régimen de propiedad horizontal, (con lo cual sólo podrían hacerlo los del grupo Edificios/Complejos), con lo señalado en su artículo 44.3.b) de la misma Ley, que permite la existencia de establecimientos que ocupen partes no independientes de edificios (Grupo Conjuntos).
Por tanto, con este Decreto, los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos podrán ya constituirse también en régimen de propiedad horizontal (artículo 12.4 de la ley 13/2011), mientras que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificios/complejos, sólo podrán hacerlo cuando ostenten una categoría mínima de tres llaves.
Igualmente permite que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntospuedan situarsesobre suelos calificados como de uso característico turísticoy terciario, ya que sobre los mismos no está permitido el uso residencial.
Con la última modificación introducida por el DECRETO 2/2020 de marzo que reforma la Ley 13/2011, se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal.
De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 recoge lo siguiente: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.
Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, queda claro que se refiere a cualquier establecimiento de alojamiento, por tanto incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría.
Recordemos que en la redacción dada, antes de la modificación citada, a este artículo en la ley 13/2011 sólo podrán constituirse en este régimen los apartamentos del grupo edificios/complejos cuando tenían mínimo 3 llaves. Posteriormente, el Decreto 28/2016 amplió esta posibilidad al grupo conjuntos, pero para el grupo edificios/complejos mantuvo la exigencia de 3 llaves mínimo.
Por tanto, con esta última modificación, actualmente, en un mismo edificio pueden coexistir dos regímenes de propiedad horizontal, la originara del propio del edificio y otro régimen de propiedad horizontal diferente que afecte sólo a tres o más unidades de alojamiento destinados al uso turístico.
Ello siempre que todos los propietarios de las unidades de alojamiento (de las destinadas a uso turístico) estén de acuerdo en ello.
En todo caso se mantiene la exigencia de unidad de explotación, por lo debe ser una misma empresa la que, con el correspondiente contrato, explotará para fines turísticos todas las unidades que integren el establecimiento de alojamiento turístico en cuestión (3 o más unidades de alojamiento).
Llegados a este punto, considero importante resaltar la discrepancia de intereses que puede tener lugar entre los propietarios de apartamentos para uso residencial y la explotación de otros para uso turístico, cuando ambos se ubiquen en el mismo inmueble.
Esta contraposición de intereses entre la comunidad local y la comunidad turística, ya se ha puesto de manifiesto determinadas zonas turísticas y destinos, provocando reacciones en contra por parte de los residentes que ven alterada su estancia vacacional o sus hábitos en su vida normal. Esta reacción guarda relación con otro concepto que ha aflorado en el ámbito de la gestión turística y es el de “turismofobia”.
En este sentido, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que recoge qué facultades tienen la Junta de Propietarios con respecto a la explotación de apartamentos turísticos en su inmueble.
«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Pero.. ¿Podrá la Junta de Propietarios prohibir la explotación para el turismo de determinados pisos en su inmueble?
Lo que la norma recoge es que las comunidades de propietarios podrán adoptar medidas restrictivas o de cierto control respecto de la explotación turística de determinados pisos/apartamentos de su inmueble: “podrán acordar limitaciones o condiciones” para el ejercicio de la actividad turística en su inmueble.
Como vemos no recoge expresamente que puedan prohibir dicha actividad por un acuerdo. Habrá que estar a la jurisprudencia para determinar la capacidad y alcance de estas limitaciones al ejercicio de la actividad turística en el inmueble.
En todo caso la adopción de estos acuerdos restrictivos o condicionantes fundamentarse en la preservación del interés general y demostrar que la explotación turística daña este interés general.
Queremos concluir con una llamada de atención sobre la importancia de arbitrar mecanismos e instrumentos que permitan esa convivencia de la que hablábamos en principio, para que la comunidad local no se posicione en un rechazo a la actividad turística, sino que la perciba como una vía hacia un modelo de desarrollo turístico sostenible, que propicie un reparto equitativo de la riqueza.
Artículo elaborado por María Serrano García (Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística). info@adeitur.com
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