Categoría: Normativa Turística



PRINCIPALES DIFERENCIAS CON LA NORMATIVA VIGENTE

A fecha de este post, la norma, aun vigente, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía es el DECRETO 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Este Decreto 28/2016 define las viviendas con fines turísticos y recoge los requisitos que deben cumplir, el procedimiento para legalizarlas y las obligaciones de la persona o entidad explotadora. Se trata de una norma breve que consta sólo de 11 artículos.

¿Qué naturaleza jurídica tienen las VFT según la regulación autonómica?

Las VFT tienen la consideración de servicio turístico, servicio de alojamiento (art. 28.1 a) Ley 13/2011). No se consideran establecimiento de alojamiento turístico (art. 1 y  2 Decreto 28/2016).

Diferencia con las Casas Rurales, apartamentos, establecimientos hoteleros, etc.

¿Qué No son VFT según el Decreto 28/2016?

a)Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica. ●

b) Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.

c) Las viviendas situadas en el medio rural, regulándose en este caso por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo. Ver modificación posterior.

d) Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, aplicando Decreto 194/2010.

Definición de VFT según el Decreto 28/2016

Art. 3: Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos”.

REQUISITOS GENÉRICOS DE LAS VFT EN ANDALUCÍA

•Que se encuentre ubicada en suelo de uso residencial, aunque puede estar situada en el “medio rural”.

•Que se ofrezca exclusivamente el servicio de alojamiento.

•Que este servicio de alojamiento se ofrezca de forma habitualy con fines turísticos. Se presume la habitualidad si se utilizan canales propios de la oferta turística.

•Carácter lucrativo: servicio de alojamiento a cambio de precio.

Que no forme parte de un establecimiento de apartamentos turísticos.

REQUISITOS ESPECÍFICOS DE LAS VFT

•Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

•Ventilación de las habitaciones a exterior o patios y oscurecimiento de ventanas.

•Suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas.

Refrigeración con elementos fijos en habitaciones y salón (primavera-verano) y elementos de calefacción (otoño –invierno) que puede ser con elementos móviles.

Botiquín de primeros auxilios.

•Disponer de información turística (física o digital)

•Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones

Deberá limpiarse a la entrada y salida de nuevos clientes

•Disponer de ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación.

•Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono de contacto.

•Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos de la VFT

•Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones (mascotas, fumadores, etc.).

ALQUILER DE VFT EN ANDALUCÍA

1. ALQUILER COMPLETO: No más de 15 plazas.

2. POR HABITACIONES: no más de 6 plazas. Novedad respecto de la normativa anterior y con otras CCAA. Debe residir el titular en la misma.

En ambos casos no mas de 4 plazas por habitación.

No existen  Grupos ni Categorías en las VFT en Andalucía.

¿Quién puede alquilar una VFT?

Podrán ser explotadas tanto por:

•Personas físicas

•Personas jurídicas

•Entidades sin personalidad jurídica.

Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria (art 5).

¿Puedo alquilar mi vivienda para que la explote turísticamente otra persona o empresa? Sí, con el contrato correspondiente.

Obligaciones de la persona o entidad explotadora

•Previo: Inscribir la VFT en el Registro de Turismo de Andalucía antes de comenzar a alquilarla para fines turísticos. El nº de inscripción debe constar en la publicidad, material, facturas, etc..

•Entregar al turista/usuario de la VFT un documento, a modo de contrato, en el momento de la recepción, que deberá ser firmado por ésta.

•Tener libro de reclamaciones y quejas y un cartel de que se dispone del mismo.

Los precios y condiciones de reserva deben estar publicitadas en los medios que se utilicen para su comercialización. Precio por noche.

•A entregar a la persona alojada justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso. Si es una empresa explotadora emitirá factura.

Registro y comunicación de entrada y salida de alojados (Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre)

¿Cómo legalizo la V.F.T.? Inscripción en el R.T.A.

Es obligatoria la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de las Viviendas con fines turísticos (art. 9 Decreto 28/2016)

Documentación y procedimiento:

Declaración Responsable de Inicio de Actividad (cumplimiento de requisitos). Suficiente para comenzar a alquilar la VFT. •Si es persona jurídica: acreditar representación.

Título suficiente en derecho para la explotación de la VFT. Si la propiedad contrata con persona o empresa: contrato de arrendamiento, gestión, etc.

•IBI o documento que conste la referencia catastral.

Licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente.

Responsabilidad en la explotación de V.F.T.

art. 4) El responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable de inicio de actividad.

RÉGIMEN SANCIONADOR

El Decreto 28/2016 remite al establecido en la Ley 13/2011 de Turismo en Andalucía y al Decreto 144/2003, de 3 de junio, de la Inspección de Turismo.

Considera infracción grave no presentar con carácter previo, la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.

Consideración de la actividad de explotación de una VFT

En el preámbulo del Decreto 28/2016 recoge que: no supone, con carácter general, la actividad principal de la persona propietaria”. Al igual que  en las VTAR y a diferencia de las Casas Rurales.

Por tanto, con carácter general, la explotación de VFT directamente por el propietario, no tiene la consideración de actividad empresarial, siempre que no supere un volumen determinado de ingresos anuales.

NUEVA NORMATIVA DE VFT EN ANDALUCÍA (Pendiente de publicación en BOJA)

¿Por qué esta nueva regulación?

El legislador esgrime razones imperiosas de interés  general proporcionadas: convivencia vecinal, ordenación urbanística y territorial, respuesta a demandas de colectivos turísticos, así como la protección de las personas usuarias, facilitar el acceso a la vivienda, etc.

•Se revisan las condiciones de explotación y se regula a las empresas gestoras de VFT

•Se incorporan nuevos requisitos de infraestructura de las VFT

DEFINICIÓN de Viviendas con Fines Turísticos:

Viviendas donde se vaya a ofrecer, mediante precio y equipadas en condiciones de uso inmediato, el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.

Como puede verse se elimina el requisito de que estén “ubicadas en suelo residencial”.

Pueden alquilarse durante todo el año o en periodos concretos

NO PODRÁN DESTINARSE A VFT

•Las viviendas de Protección Oficial (VPO) y las que estén en Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)

•Aquellas en cuyos estatutos que regulen la comunidad de propietarios recoja expresamente la prohibición o en los que se acuerda por dicha comunidad de propietarios.

•No se consideran VFT las que se contraten por tiempo superior a dos meses de forma continuada a una misma persona (se mantiene como en el Decreto 28/2016).

PRINCIPALES DIFERENCIAS CON DECRETO 28/2016

1º Cada persona solo podrá destinar 2 VFT de su propiedad al uso turístico, directamente o a través de tercero.

2º Los Ayuntamientos pueden establecer limitaciones al número de viviendas por edificio o por sectores.

3º Se establece una superficie mínima por persona usuaria y un número de baños en función de plazas ofertadas

Refrigeración y calefacción obligatorias por elementos fijos (sentencia TS 1400/2019 y nº 148/2020)

Se introduce la figura de la empresa gestora de VFT (empresas que gestionan todos los servicios que deben prestarse desde la recepción hasta la salida). Art. 28 del nuevo Decreto. Estas empresas gestoras no podrán explotar más de 2 VFT del mismo titular.

•Se introduce clasificación de las VFT en dos Grupos: Completa y por habitaciones.

•Las condiciones técnicas y urbanísticas se pueden acreditar mediante certificado municipal  o declaración responsable, en determinados casos.

•Se exige Placa identificativa en el exterior de la VFT (seis meses).

DISPOSICIÓN TRANSITORIA  SEXTA:

•La limitación del art. 26.1 (no mas de 2 VFT por titular) NO se aplica a las inscritas en el RTA a la fecha de entrada en vigor del nuevo Decreto.

•Tendrán un plazo de un año para adaptarse a las exigencias del art. 33. e) y f) de la nueva normativa



¿Durante cuánto tiempo puedo extender el  alquiler vacacional de mi VFT dentro de la legalidad? ¿Tengo que darla de baja en el RTA obligatoriamente si realizo un contrato de temporada que supere los 2 meses?

Estas son dudas habituales que surgen a la hora tomar la decisión de dar un nuevo uso turístico a nuestra segunda residencia o a la vivienda que hemos adquirido pensando en obtener unos beneficios extras; dudas que se han puesto de manifiesto con mayor presencia durante esta situación extraordinaria provocada por la Covid-19. 

Para resolver estas dudas debemos analizar la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016 de 2 de febrero y la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que se recoge el contrato para uso distinto de vivienda o lo que llamaremos “contrato de temporada o de larga duración”.

En la Ley 13/2011, art, 18 recoge que:

1. Los establecimientos de alojamiento turístico, así como las unidades de alojamiento integrantes de los mismos, quedarán afectados a la prestación del servicio de alojamiento turístico objeto de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, quedando prohibido durante su vigencia destinarlos a un uso distinto, bajo cualquier título.

2. Corresponde a los Ayuntamientos la vigilancia sobre el mantenimiento del uso de los establecimientos de alojamiento turístico conforme a la licencia municipal concedida

No obstante, las Viviendas con Fines Turísticos NO son considerados “establecimientos de alojamiento turístico”, sino un servicio turístico, no siendo de aplicación lo recogido en este artículo 18, ni necesitando licencia de apertura o actividad por parte del ayuntamiento en el que se instale, ya que con carácter general, la explotación de las mismas, no es considerada como actividad empresarial

Por su parte, el Decreto 28/2016, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía, recoge que la duración del contrato de alquiler turístico en las mismas no puede superar los dos meses, de manera continuada, a la misma persona, pero no recoge expresamente nada sobre compatibilizar o impedir este alquiler turístico con otro tipo de alquiler vacacional cuya duración supere los 2 meses (alquiler de temporada), regulado por la LAU.

Ante esta laguna legal hemos realizado consultas a la Consejería  competente de la Junta de Andalucía, cuya respuesta ha sido la siguiente:

 “El Decreto 28/2016, que regula las viviendas con fines turísticos no determina ningún impedimento en compatibilizar el servicio de alojamiento turístico de esta figura con el alquiler por temporadas o de larga duración reguladas mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En caso de realizar un contrato de temporada, podría interesarle cesar su actividad como vivienda con fines turísticos dado que tanto la propia Consejería de Turismo como otros organismos públicos pueden realizar un control de esta actividad en el ámbito de sus respectivas competencias y su titular se vería obligado a realizar las justificaciones documentales/administrativas que le puedan ser requeridas.


No obstante es el titular de la explotación quien opta por cancelar o continuar con su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
”.

Por otra parte, las Delegaciones Territoriales de Turismo, en algunos casos, han determinado ciertos límites temporales a esta compatibilidad, estableciendo unos máximos de duración para el alquiler de temporada, superados los cuales debería dar de baja la vivienda en el RTA.

Por tanto atendiendo a lo anterior y a la no aplicación de una interpretación restrictiva de la norma, la respuesta, a priori, es que Sí son compatibles ambos tipos de alquiler en una VFT, atendiendo a las limitaciones que pudieran existir, marcadas por las diferentes Delegaciones Territoriales de Turismo, en su caso.

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de ADEITUR Consultoría Turística.

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¿Cuántas personas podemos juntarnos en una casa rural esta Semana Santa en Andalucía?

La Limitación de movilidad por provincias y el cierre de las comunidades autónomas a nivel estatal debido a la pandemia mundial en la que nos encontramos inmersos, ha provocado una cascada de cancelaciones de alojamientos y una ola de reservas de casas rurales dentro de la provincia de residencia en cada una de las Comunidades Autónomas para pasar la Semana Santa de 2021, al aire libre y en contacto con la naturaleza.

En este post vamos a tratar, siguiendo el hilo conductor de la normativa vigente, de dilucidar qué aforo deben aplicar las casas rurales en Andalucía durante la Semana Santa del 2021.

Normativa Nacional

En principio, la normativa nacional, en el RD 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-Cov-2, recoge en su artículo 7 lo siguiente:

  • La permanencia de grupos de personas en espacios de uso público tanto cerrados como al aire libre, quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes.
  • La permanencia de grupos de personas en espacios de uso privado quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes

Por tanto, con carácter general limita la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados a un máximo de 6 personas, salvo que se trate de convivientes y sin perjuicio de las excepciones que se establezcan en relación a dependencias, instalaciones y establecimientos abiertos al público.

Esta medida será eficaz en el territorio andaluz sólo cuando se acuerde expresamente por la Comunidad Autónoma de Andalucía, como así ha sido.

Normativa Autonómica Andaluza

De esta forma, la Disposición final primera del Decreto del Presidente 8/2021, de 4 de marzo y el reciente Decreto del Presidente 9/2021, de 18 de marzo, por el que se establecen medidas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía en aplicación del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, recoge en su artículo 6 la siguiente limitación de la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados:

  1. La permanencia de grupos de personas en espacios de uso público, tanto cerrados como al aire libre, queda condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes, a excepción de velatorios y entierros.
  • La limitación establecida en el apartado anterior no afectará a la confluencia de personas en instalaciones y establecimientos abiertos al público que cuenten con un régimen aprobado por la autoridad sanitaria.
  •  La permanencia de grupos de personas en espacios de uso privado queda condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes.
  • La modificación del número máximo de personas se ajustará a lo establecido en el artículo 8.
  • No están incluidas en la limitación prevista en este artículo las actividades laborales, institucionales, educativas y universitarias, ni aquellas para las que se establezcan medidas específicas en la normativa aplicable.
  • En el caso de las agrupaciones en que se incluyan tanto personas convivientes como personas no convivientes, el número máximo al que se refieren los apartados 1 y 3 será de seis personas, a excepción de los espacios cerrados de hostelería y restauración en los que no se podrá superar el número máximo de cuatro personas.

De otro lado, la Orden de 29 de octubre de 2020, por la que se establecen los niveles de alerta sanitaria y se adoptan medidas temporales y excepcionales por razón de salud pública en Andalucía, para la contención de la COVID-19, sólo se refiere a las casas rurales de forma tangencial, al incluir en el CAPÍTULO XII, un espacio destinado a: “Hoteles y alojamientos turísticos”.

Dentro de este capítulo XII, dedica su art. 36 a los espacios comunes de hoteles y alojamientos turísticos, y recoge lo siguiente:

«1. A los servicios de hostelería y restauración de los hoteles y alojamientos turísticos les será de aplicación lo dispuesto para los servicios de establecimientos de hostelería”, que se recogen en el artículo 15 de esta Orden de 29 de octubre.

“ Con carácter general el consumo fuera o dentro del local se hará sentado en una mesa, o agrupaciones de mesas, debiendo asegurarse el mantenimiento de la debida distancia de seguridad entre mesas o grupos de mesas para que, entre clientes de diferentes grupos, haya como mínimo 1,5 metros o, en su caso, entre clientes situados en la barra, si el consumo en barra se permitiera. La ocupación máxima será de seis personas por mesa o agrupación de mesas”.

Por otro lado, añade el citado artículo 36 que, en el nivel de alerta sanitaria 2, la ocupación de las zonas comunes de los hoteles y alojamientos turísticos (aquí se incluyen las casas rurales) no podrá superar el 50% de su aforo.

 Las casas rurales cuentan con espacios comunes como salones y cocina, que son compartidos por los clientes alojados, o con espacios exteriores de uso colectivo, como patios, aunque no tienen por qué contar obligatoriamente con servicios de hostelería o restauración.

Entendemos, que la ocupación de estos espacios comunes no puede superar el 50% de su aforo, y que los grupos de personas en los mismos no pueden superar el número de 6 (salvo que se trate de convivientes).

No obstante, las casas rurales suelen ser de alquiler completo, aunque también existe la opción de alquilarla por habitaciones con disfrute de las zonas comunes.

En el caso de alquiler completo ¿Qué límite de personas se permite? ¿Se aplica el límite del 50% del aforo de sus espacios comunes? ¿Se aplica el límite genérico de 6 personas máximo, o grupo de convivientes?

Consultada la administración provincial competente sobre este caso concreto, se ha pronunciado de la siguiente manera:

  • Si la casa rural se alquila completa entendemos que el número máximo de personas alojadas debería ser de 6, salvo que todos los que se alojen sean convivientes, en cuyo caso podrá ser igual al número habitual de convivientes.
  • En el supuesto de que se trate de un alojamiento en que se alquilen habitaciones y tengan zonas comunes se deberá estar a lo establecido en el art.36 de la Orden de 29 de octubre de 2020 (es decir 50% del aforo de sus espacios comunes). En todo caso, los grupos que ocupen estos espacios comunes no deberán exceder de 6 personas, salvo convivientes. Si cuenta con espacios cerrados de hostelería y restauración, los grupos no superarán cada uno de ellos el número máximo de 4 personas (salvo convivientes). Todo ello, manteniendo la distancia de seguridad entre ellos.

Según lo anterior, la respuesta a la pregunta ¿PODRÉ COMPARTIR UNA CASA RURAL CON AMIGOS EN SEMANA SANTA EN ANDALUCÍA? es que , se puede alquilar para compartir con amigos en Andalucía una Casa Rural completa en Semana Santa, siempre y cuando no se supere el aforo máximo de 6 personas, salvo que sean convivientes en tal caso se ajustará al número de convivientes. En caso de que sea es una Casa Rural de alquiler por habitaciones, puede ser ocupada hasta el 50% del aforo de las zonas comunes de esta casa rural (salón, comedor, cocina) por lo que variará el número de personas que puedan alojarse dependiendo de dicho aforo.

Artículo elaborado por María Serrano. Socia consultora ADEITUR Consultoría Turística.

Nuevo sistema de clasificación a partir del 19 de mayo de 2020

Regulación: Decreto Ley 13/2020 de 18 de mayo.

En el Capítulo I de este Decreto Ley se regula todos los aspectos relativos a la clasificación de establecimientos hoteleros, condiciones técnicas, servicios, etc.

Lo dispuesto en el Capítulo I y disposiciones relacionadas, entró en vigor el día siguiente al de la publicación del presente decreto-ley en el BOJA, es decir el 19 de mayo del 2020. Momento desde el cual comienza a correr el plazo para que estos establecimientos, ya inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía, se adapten al nuevo sistema de clasificación establecido.

Están excluidos del ámbito de aplicación de este decreto ley (capítulo I) las residencias de tiempo libre de titularidad de la Junta de Andalucía y de las Corporaciones Locales, de personas mayores, de estudiantes, los albergues juveniles de la Junta de Andalucía, las colonias escolares y campamentos juveniles o cualquier otro establecimiento cuando se desarrolle una finalidad social o educativa recogida en su norma sectorial, así como cualquier establecimiento similar a los anteriores en el que la prestación del servicio de alojamiento turístico se realice de manera ocasional y sin ánimo de lucro.

PLAZO PARA GRUPO HOTELES Y HOTELES-APARTAMENTO.

Hoteles en Andalucía

Los establecimientos hoteleros de los grupos hoteles y hoteles-apartamentos que se encuentren inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía dispondrán de un plazo de cinco años a partir de la entrada en vigor del Capítulo I del Decreto Ley 13/2020 de 18 de mayo, para adaptarse a las previsiones contenidas en el mismo, y para implantar los requisitos mínimos obligatorios del sistema de clasificación por puntos y de los requisitos voluntarios necesarios para alcanzar la puntuación mínima requerida. 

Transcurrido el plazo de adaptación sin haberse efectuado la misma, la Consejería competente en materia de turismo procederá a iniciar el correspondiente procedimiento de reclasificación o cancelación de su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

PLAZO PARA HOSTALES Y PENSIONES

 Los establecimientos hoteleros de los grupos hostales y pensiones que se encuentren inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía dispondrán de un plazo de dos años, a partir de la entrada en vigor del capítulo I, del Decreto Ley 13/2020, para que se adapten a las previsiones contenidas en el mismo, y para cumplir con los requisitos específicos de su grupo.

 Transcurrido el plazo de adaptación sin haberse efectuado la misma, la Consejería competente en materia de turismo procederá a iniciar el correspondiente procedimiento de reclasificación o cancelación de su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.

PLAZO PARA ESTABLECIMIENTOS HOTELEROS DE GRAN LUJO

 Aquellos hoteles de cinco estrellas que ya dispongan del calificativo de Gran Lujo, y quieran continuar ejerciendo su actividad con este calificativo, dispondrán de un plazo de adaptación de cinco años desde la entrada en vigor de lo dispuesto en el Capítulo I de este decreto-ley para cumplir con las condiciones previstas en el anexo IV del mismo.

 Trascurrido dicho plazo sin haberse producido dicha adaptación, la Consejería competente en materia de turismo procederá a revocar dicho calificativo, previa audiencia a la parte interesada.

PLAZO PARA ALBERGUES (nuevo grupo).

Aquellos establecimientos hoteleros del grupo pensiones clasificados con la especialidad de albergue turístico, vinculada al grupo pensiones prevista en el apartado II.F) del anexo 6 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, serán reclasificados de oficio al grupo albergue a la entrada en vigor de este decreto, disponiendo de un plazo de un año para que se adapten a las previsiones contenidas en el Capítulo I de este decreto-ley, para cumplir con los requisitos específicos de su grupo.

Por su parte, los establecimientos hoteleros de modalidad rural clasificados con la especialidad de albergue en el apartado I.B).1 del anexo 6 del Decreto 47/2004, de 10 de febrero, también serán reclasificados de oficio al nuevo grupo albergue a la entrada en vigor del Capítulo I de este decreto-ley, disponiendo igualmente de un plazo de un año para que se adapten a las previsiones contenidas en este decreto-ley, para cumplir con los requisitos específicos de su grupo.

Podrán exhibir la placa con los distintivos correspondiente al grupo de albergues y modalidad desde que se produzca la clasificación de oficio.

María Serrano

Socia-consultora

¿Qué es un viaje combinado?, ¿Qué empresa puede comercializar viajes combinados?, ¿Qué seguros y avales son obligatorios?, ¿es lo mismo que servicios de viaje vinculados?, ¿Qué es una empresa de Intermediación Turística?

Normativa aplicable:

Decreto 301/2002, de 17 de diciembre, de Agencias de Viajes, (B.OJ.A. núm. 150, de 21 de Diciembre de 2002), modificado por Decreto 60/2018, de 27 de febrero.

Real Decreto-ley 23/2018, de 21 de diciembre, de transposición de directivas en materia de marcas, transporte ferroviario y viajes combinados y servicios de viaje vinculados.

Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias..

Decreto-ley 2/2020, de 9 de marzo, de mejora y simplificación de la regulación para el fomento de la actividad productiva de Andalucía.

Nota: En elaboración el nuevo Decreto por el que se regularán las empresas de intermediación turística que organicen o comercialicen viajes combinados y las empresas que faciliten servicios de viaje vinculados en Andalucía

Para comenzar a adentrarnos en lo que es un viaje combinado y servicios de viaje vinculados, recogeremos en primer lugar lo que la norma define como “servicio de viaje” (art. 151 RDL 1/2007).

¿Qué es un Servicio de Viaje?

  1. Transporte de pasajeros.
  2. Alojamiento cuando no sea parte integrante del transporte de pasajeros y no tenga un fin residencial.
  3. Alquiler de turismos, de otros vehículos de motor, así como el alquiler de motocicletas que requieran un permiso de conducción de categoría A.
  4. Cualquier otro servicio turístico que no forme parte integrante de un servicio de viaje de los definidos en los tres apartados anteriores

No se consideran “servicios de viaje” aquellos  que formen parte integrante de otro servicio de viaje, como por ejemplo:

  • El transporte de equipaje realizado como parte del transporte de personas viajeras.
  • Pequeños servicios de transporte como el traslado de las personas pasajeras como parte de una visita guiada.
  • Los traslados entre un aeropuerto o estación de ferrocarril hasta el hotel, y viceversa.
  • Los servicios financieros tales como los seguros de viaje.

¿QUÉ ES UN VIAJE COMBINADO?

Es la combinación de, al menos, dos tipos de servicios de viaje de los citados en el artículo 151 citado, a efectos del mismo viaje o vacación, siempre que esos servicios sean combinados por un solo empresario, incluso a petición o según la selección del viajero, antes de que se celebre un único contrato por la totalidad de los servicios. Por tanto, es definitorio el requisito de que sean combinados por una sola empresa y de que se comercialicen por un precio global, sin desglosar precios por servicio integrante.

Otros supuestos de viajes combinados son los siguientes:

Cuando se celebren contratos distintos con diferentes prestadores de servicios de viaje, siempre que esos servicios:

  • Son contratados en un único punto de venta y seleccionados antes de que el viajero acepte pagar,
  • Son ofrecidos, vendidos o facturados a un precio a tanto alzado o global,
  • son anunciados o vendidos como «viaje combinado» o bajo una denominación similar,
  • Son combinados después de la celebración de un contrato en virtud del cual el empresario permite al viajero elegir entre una selección de distintos tipos de servicios de viaje.
  • Son contratados con distintos empresarios a través de procesos de reserva en línea conectados en los que el nombre del viajero, sus datos de pago y su dirección de correo electrónico son transmitidos por el empresario con el que se celebra el primer contrato a otro u otros empresarios con quienes se celebra otro contrato, a más tardar veinticuatro horas después de la confirmación de la reserva del primer servicio de viaje.

No se considera Viaje Combinado:

Cuando se combine el servicio de transporte, o  alojamiento o el alquiler de turismo, con uno o varios de los servicios turísticos a que se refiere punto 4 del artículo 151 (ejemplo: una visita a un museo, entradas a evento, guía, etc.), siempre que estos últimos no representan una proporción igual o superior al 25% del valor de la combinación y no se anuncian o no constituyen por alguna otra razón una característica esencial de la combinación.

Ejemplo: No se considera viaje combinado  el servicio de transporte aéreo, con un servicio de visita guiada o una entrada a un museo, si este último no representa el 25% del total de ambos y no es algo esencial para realizar el viaje.

Tampoco se entiende viaje combinado si estos servicios a los que se refiere el apartado 4º del artículo 151 solo han sido seleccionados y contratados después de que se haya iniciado la ejecución de uno de los siguientes servicios de viaje: transporte, alojamiento o alquiler de turismo o vehículo de motor.

IMPORTANTE: La regulación establecida para viajes combinados no se aplica a:

a) Los viajes combinados y los servicios de viaje vinculados de duración inferior a veinticuatro horas, a menos que se incluya el alojamiento. Es decir, podemos ofrecer u producto turístico a precio global que incluya: visita guiada, comida y transporte, siempre que esta combinación se ejecute en menos de 24 horas.

b) Los viajes combinados que se ofrezcan y los servicios de viaje vinculados que se faciliten, de manera ocasional y sin ánimo de lucro, únicamente a un grupo limitado de viajeros.

c) Los viajes combinados y los servicios de viaje vinculados contratados sobre la base de un convenio general para la organización de viajes de negocios entre un empresario y otra persona física o jurídica que actúe con fines relacionados con su actividad comercial, negocio, oficio o profesión.

¿QUÉ ES “SERVICIOS DE VIAJE VINCULADOS”?

Aquel  que incluye al menos dos tipos diferentes de servicios de viaje, adquiridos con objeto del mismo viaje o vacación, que, sin constituir un viaje combinado, den lugar a la celebración de contratos distintos con cada uno de los prestadores individuales de servicios de viaje. Esta característica constituye una diferencia esencial con los viajes combinados.

Para considerarse servicios de viaje vinculados deben concurrir las siguientes situaciones:

1. º Que una empresa facilite, con ocasión de una única visita o contacto con su punto de venta, la selección y el pago separado de cada servicio de viaje por parte de los viajeros, o,

2. º Que una empresa facilite la contratación de al menos un servicio de viaje adicional con otro empresario, siempre que tenga lugar a más tardar veinticuatro horas después de la confirmación de la reserva del primer servicio de viaje.

Si se adquiere como máximo uno de los servicios de viaje (transporte, alojamiento o alquiler de turismos, vehículos de motor o de motocicletas), más uno o varios de otros  servicios turísticos que no sean ninguno de los anteriores, no formarán servicios de viaje vinculados si estos últimos no representan el 25% o más del valor de la combinación y no se anuncian o no constituyen por alguna otra razón una característica esencial del viaje o vacación.

El papel que desempeñan las empresas que prestan servicios de viaje vinculados es facilitar a viajeros y turistas, de manera presencial o en línea, la contratación de servicios de viaje, llevándoles a celebrar contratos distintos con diferentes entidades o empresas prestadoras (incluidos mediante procesos de reserva conectados).

Estas empresas que prestan servicios de viaje vinculados, antes de formalizar cualquier contrato, debe informar expresamente al viajero o turista de que:

  • No podrá acogerse a ninguno de los derechos aplicados exclusivamente a los viajes combinados y que cada entidad prestadora de servicios será la única responsable de la correcta prestación contractual de su servicio.
  • Que gozará de la protección frente a la insolvencia.

Las empresas que prestan servicios de viaje vinculados NO pueden vender viajes combinados.

GARANTÍAS Y SEGUROS OBLIGATORIOS para las Agencias de Viajes.

Las Agencias de Viajes están obligadas a constituir una garantía  y un seguro de responsabilidad civil, con carácter previo al ejercicio de su actividad y mientras dure la misma.

Garantía: están obligadas a constituir una garantía que podrá ser: individual, colectiva y garantía por cada viaje combinado

La garantía individual se realizará mediante un seguro, un aval u otra garantía financiera. Durante el primer año de ejercicio de la actividad, esta garantía deberá cubrir un importe mínimo de cien mil euros (100.000 euros). A partir del segundo año de ejercicio de la actividad, el importe de esta garantía deberá ser equivalente, como mínimo, al cinco por ciento (5%) del volumen de negocios derivado de los ingresos por venta de viajes combinados en el ejercicio anterior. En todo caso, el importe no podrá ser inferior a cien mil euros (100.000 euros).

Seguro de Responsabilidad Civil: están obligadas a contratar y mantener en permanente vigencia una póliza de seguro de responsabilidad civil para afianzar el normal desarrollo de su actividad y garantizar los posibles riesgos frente a terceros.

La póliza habrá de cubrir 3 bloques de responsabilidad: explotación del negocio, indirecta o subsidiaria y daños patrimoniales primarios

La póliza habrá de cubrir una cuantía mínima de 900.000 euros, 300.000 por cada bloque de responsabilidad.

En este panorama se produce una modificación esencial en la intermediación turística, apostando por una liberalización de esta actividad. Así, con la entrada en vigor de Decreto-Ley 2/2020, de 9 de marzo, ya pueden comercializar viajes combinados otro tipo de empresas que no sean Agencias de Viajes.

Obligaciones de las Empresas de Intermediación turística

Vamos a ver qué obligaciones tienen estas empresas de intermediación turística.

Se modifica el artículo 50, de la Ley 13/2011 de Turismo en Andalucía, que queda redactado como sigue:

« Las empresas de intermediación turística que organicen o comercialicen viajes combinados y las que faciliten servicios de viaje vinculados deberán constituir una fianza en los términos establecidos reglamentariamente.

Por tanto, tras la modificación introducida por este Decreto-ley, tanto las empresas que comercialicen viajes combinados como las que prestan servicios de viaje vinculados deben suscribir una garantía o fianza, al igual que las Agencias de Viajes. Esta garantía responderá en caso de insolvencia de los prestadores de los servicios que impida la ejecución de los mismos, reembolsando de los pagos que haya realizado el cliente/viajero.

Por otra parte, la disposición transitoria sexta de este mismo Decreto-Ley recoge que:

Hasta que no se produzca el desarrollo reglamentario en materia de garantía de las empresas de intermediación turística, “las empresas que organicen o comercialicen viajes combinados deberán constituir una garantía de responsabilidad contractual en los términos previstos en el artículo 11 del Decreto 301/2002, de 17 de diciembre, de agencias de viajes, y suscribir un seguro de responsabilidad civil en los términos previstos en su artículo 12.

Por otro lado, las empresas que faciliten servicios de viaje vinculados deberán constituir una garantía para responder en caso de insolvencia en la forma y cuantía prevista en el artículo 11 del Decreto 301/2002, de 17 de diciembre

Por tanto, hasta que se publique esta regulación específica (Decreto que ya ha concluido su trámite de participación pública, el 23 de noviembre), las empresas que comercialicen viajes combinados (sean agencia de viajes o no) deben suscribir la garantía y el seguro de responsabilidad civil, mientras que las que se dediquen a prestar servicios de viaje vinculados sólo está legalmente obligada a contratar la garantía, al igual que las AAVV.

Cualquier otra actividad de intermediación turística distinta de la organización o comercialización de viajes combinados o de facilitación de servicios de viaje vinculados se considera actividad con incidencia en el ámbito turístico (AIAT), inscribiéndose como tal en el Registro de Turismo de Andalucía.

Córdoba 15 de diciembre del 2020.

María Serrano García. ADEITUR Consultoría Turística.

¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Cómo inscribo mi vivienda como VFT?, ¿Qué requisitos tiene que cumplir?

La respuesta a estas y a otras dudas, que seguro estarán pasando por tu cabeza en estos momentos, puedes encontrarlas en las diapositivas que acompañan este post. Dichas diapositivas fueron expuestas por María Serrano (socia-consultora de ADEITUR), en su intervención en
el «I Encuentro Sectorial de Turismo, Universidad y Empresa«, organizado por el Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de Córdoba (#CAPT) de la Universidad de Córdoba, donde abordó el fenómeno de las Viviendas con Fines Turísticos ( #VFT) en #Andalucia.

PINCHA AQUÍ y podrás acceder a este cuadro en mayor resolución.

¿Quieres Saber más?.

Para legalizar una vivienda y alquilarla como vivienda con Fines Turísticos en Andalucía deberás inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía, un procedimiento totalmente GRATUITO para el que deberás realizar lo siguiente:

1.Cumplir los requisitos establecidos para las viviendas con Fines Turísticos por la normativa turística de Andalucía recogidos en el siguiente enlace: PINCHA AQUÍ.

2.Rellenar Modelo de Declaración Responsable de ejercicio de la actividad.

Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Capítulo III. Artículo 9.

Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto citado anteriormente, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos. 

Dicha Declaración responsable puede presentarse de manera online con o sin certificado digital o de forma presencial .

Para saber como cumplimentar la Declaración Responsable PINCHA AQUÍ

  1. Si dispone de un certificado digital, accede a la guía de como realizar el trámite con certificado digita (pdf)
  2. Si no dispone de un certificado digital, accede a la guía de como realizar el trámite sin certificado digital (pdf)

A partir de la presentación de la Declaración responsable puede comenzar la actividad. Posteriormente recibirá visita de la inspección para comprobar que todo lo que se ha dicho se cumple

3.Aportar la siguiente documentación en el Registro de Turismo de Andalucía

  • Licencia de ocupación o documento equivalente
  • Título que habilite para la explotación de la vivienda. Salvo en el caso de que el título se refiera a la propiedad de la vivienda, en el mismo debe constar de manera clara la disponibilidad de la vivienda para poder explotarla con fines turísticos.
  • Copia de recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles u otro documento donde conste la referencia catastral de la vivienda.
  • Certificado de empadronamiento de la persona propietaria de la vivienda, en el caso de la viviendas explotadas por habitaciones

CAPACIDAD DE LA VFT: La capacidad la marca la licencia de ocupación. Si no se aporta la documentación citada con la Declaración Responsable, posteriormente se le requerirá desde la Delegación Territorial a la que se haya dirigido la misma.

¿Qué obligaciones tengo si gestiono directamente mi VFT?, ¿Debo darme de Alta en el Régimen Especial de Autónomos para alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?, ¿Quién puede explotar una VFT?, ¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT sino soy empresa?…

Para resolver todas estas dudas, acerca de las repercusiones económicas y fiscales de una VFT y otras muchas que seguro estarán pasando por tu cabeza, como explotador/a o futuro explotador/a de una Vivienda con Fines Turísticos en el territorio andaluz : PINCHA AQUÍ Y SIGUE LEYENDO.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

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Has comprobado que cumples los requisitos que se exigen en Andalucía para alquilar una casa como Vivienda con Fines Turísticos y ya tienes claro el procedimiento para legalizarla e inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía , así como la documentación que tendrás que aportar junto con tu Declaración Responsable y te surgen infinidad de dudas de tipo fiscal como por ejemplo:

¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Quién es el responsable frente a la administración?, ¿Tengo que repercutir el IVA?, ¿A qué estoy obligado si gestiono directamente mi VFT? etc.

Estas en el lugar correcto, sigue leyendo y encontrarás respuesta a todas estas dudas y a otras muchas que te puedan surgir a la hora de alquilar tu casa como Vivienda con Fines Turísticos.

¿Quién puede dedicarse a alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?

Podrán ser explotadas por:

  • Personas físicas
  • Personas jurídicas
  • Entidades sin personalidad jurídica.

 Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria.

¿Debo darme de Alta en Régimen Especial de Autónomos para alquilar 1 Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?

El alquiler de la VFT por el titular o propietario de la misma NO TIENE LA CONSIDERACIÓN DE ACTIVIDAD EMPRESARIAL, al no poder prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera o servicios de hospedaje.

El alquiler turístico se considera actividad económica cuando:

  • Además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera
  • Sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad

El elemento clave es la No prestación de servicios propios del hopedaje, por lo que distiguiremos entre los que son y los que no son.

¿Puedo prestar algún servicio propio del hospedaje? ¿Qué se entiende por servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera?

La consulta V0575-15 de la Dirección General de Tributos señala que la actividad de hospedaje comprende los siguientes servicios:

  • Recepción y atención al cliente permanente y continuada al cliente.
  • limpieza periódica del interior del alojamiento
  • cambio de ropa de cama y baño de forma periódica
  • Lavandería, custodia de maletas, prensa
  • Servicios de alimentación y restauración

En caso de las VFT NO se pueden prestar.

No se considera servicios de hospedaje:

  • Servicio de limpieza de la vivienda prestado a la entrada y salida del inquilino
  • Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino
  • Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) y de la urbanización en la que esté situado
  • servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
  • La entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.

QUIERO ALQUILAR A TURISTAS MI VIVIENDA, ¿QUÉ OBLIGACIONES TENGO QUE CUMPLIR si lo hago de forma directa?

  • En el momento de la recepción del cliente/usuario se debe entregar un  documento, a modo de contrato, en el que conste el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, la inscripción en RTA, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono en el que atenderles. La copia de este documento, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, debo conservarse por la persona o entidad explotadora durante un año.
  • Se debe cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos.
  • Se tendrá que informar al usuario/cliente, en el momento de entrega de la vivienda sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos de la misma.
  • A entregar justificante del pago de los servicios y anticipos que se hayan realizado por el cliente, en su caso.

Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.

¿Quién es el responsable frente a la Administración?

La persona o empresa que gestiona es la responsable frente a la administración y frente al cliente, aunque el titular de la vivienda (propiedad) sea otra diferente. La persona o entidad explotadora es, en todo caso, quien deberá hacer la Inscripción en RTA.

Se pueden dar 3 situaciones en la explotación de una VFT

  • El/la titular de la VFT gestiona y alquila al cliente directamente al cliente final.
  • El titular de la VFT externaliza la gestión a través de una empresa gestora que es la que realiza la actividad y asume la responsabilidad.
  • El titular de la VFT utiliza intermediarios para comercializarla (Booking, Airbnb, Expedia, etc. ), que no son empresas gestoras.

Dependiendo de cada situación la responsabilidad y las obligaciones fiscales son diferentes.

¿Debo darme de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)?

En primer lugar cabe estudiar el supuesto que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones.

Por tanto, en la medida en que en las VFT no es posible, por imperativo legal, prestar ningún servicio de hospedaje nos encontramos ante una actividad del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas. No obstante, lo anterior, la Nota 2ª de dicho Epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna” (DGT 1821-02).

En segundo lugar, debemos analizar el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de una VFT (o apartamento turístico) la ceda mediante el oportuno contrato de gestión turística a una entidad mercantil o persona física que lo explota como VFT, asumiendo ésta última todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (DGT V2540-08, DGT 1160-02).

En conclusión, el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines turísticos sin que el titular de la actividad de alquiler turístico preste ningún otro tipo de servicio de hospedaje al cliente/turista, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)

Por otro lado, están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros. Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder.

¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT si no soy empresa?

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, coincidiendo con el tratamiento que reciben los rendimientos procedentes de alquiler de vivienda habitual.

Para que proceda esa calificación del rendimiento, insistimos en que se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de la VFT durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (propietario, usufructuario) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Al rendimiento neto resultante de esa operación no le es aplicable la reducción del 60% prevista para arrendamiento de vivienda habitual ( en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF).

En el caso de que se ceda su explotación a una empresa gestora, ésta ya debe declarar estos ingresos como derivados de esa actividad empresarial

EL IVA

Las especificidades para el IVA vienen dadas, principalmente, por dos razones:

Los alquileres de VFT se regulan por la normativa de turismo de la correspondiente y no por la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU)

En el alquiler de viviendas turísticas  interviene en bastantes ocasiones una tercera persona o empresa, que puede ser una empresa gestora o un simple intermediario entre el usuario/turista y el propietario.

Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10% como sucede en establecimientos hoteleros, establecimientos de apartamentos turísticos, etc..

ENCONTRAMOS GENERALMENTE TRES SUPUESTOS RESPECTO DEL IVA:

  • El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso, al no poder por exigencia legal prestar servicios complementarios, la  operación estará exenta de IVA.
  • El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21%. La empresa explotadora que cede la vivienda al usuario final estará exenta de IVA.
  • El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso la cesión la está haciendo el propietario al usuario final, pero entre ambos hay un intermediario experto en comercialización turística, que no es considerado “empresa gestora”. En este caso, el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura o recibo exento de IVA al no prestar servicios de la industria hotelera.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

¿Qué es una Vivienda con Fines Turísticos según la normativa de Andalucía?

Vivienda ubicada en Andalucía, que se alquile por fines turísticos, de forma habitual, a cambio de precio o remuneración.

¿Qué se considera VFT?

Es un servicio de alojamiento turístico recogido en art. 28 Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No es establecimiento de alojamiento turístico. Conlleva que sólo se presta el servicio de alojamiento.

La habitualidad de la actividad se presume cuando se promociona o comercializa por canales propio del turismo: agencias de viajes, plataformas que permiten reservas, etc.

¿Qué se entiende por Alquiler Turístico?

Excluida del ámbito de aplicación de la LAU  El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir una Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?

  • Estar ubicada en suelo residencial y disponer de licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o equivalente.
  • No puede alquilarse más de 2 meses continuados a la misma persona.
  • Puede alquilarse completa (no más de 15 plazas)  y por habitaciones (no más de 6 plazas). En este último caso la persona titular o que explote la vivienda debe estar empadronado en ella. No puede superar en ninguno de los dos casos las 4 plazas por habitación.
  • Cumplir con los requisitos de infraestructura que recoge el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
    • Disponer de licencia de ocupación.
    • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. No se exige si es BIC.
    • Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios.
    • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
    • Botiquín de primeros auxilios.
    • Disponer de información turística de la zona , en soporte físico o electrónico, así como servicios médicos.
    • Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
    • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
    • Ropa de cama, lencería, menaje etc.
    • Facilitar nº de teléfono a los usuarios, para atender y resolver de forma inmediata.
    • Colocar en lugar visible instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos y aparatos electrónicos.
    • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones.

¿Qué tipo de Alojamientos no se consideran VFT?

  • Los situados en suelo que no esté calificado como residencial.
  • Los que se utilicen sin contraprestación económica, es decir cesión gratuita.
  • Los situados en el medio considerado como rural por el Decreto 20/2002, no obstante, esta exclusión ha quedado anulada por el Decreto 26/2018, de 23 de enero, en cuya Disposición Final Primera incluye una modificación del Decreto 20/2002. Esta modificación añade un tercer párrafo al artículo 9  para incluir viviendas con fines turísticos en el medio rural, en el caso de que el alojamiento no cumpla con los requisitos exigidos a las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR). En todo caso deberán estar ubicadas en suelo residencial.

¿Qué se entiende por Medio Rural ?

Aquel en el que predominantemente se desarrollen actividades agrícolas, forestales, pesqueras de carácter fluvial, ganaderas, artesanales y cinegéticas, así como espacios y paisajes naturales o entornos paisajísticos peculiares que se encuentren en el interior, entendiendo por tal aquellos terrenos ubicados a una distancia superior a los mil quinientos metros desde la playa.

  • Aquellos que, de conformidad con el Decreto 194/2010, de 20 de abril, tengan la consideración de establecimientos de apartamentos turísticos. Tres o mas.
  • Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse «viviendas con fines turísticos» si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de «conjunto de apartamento turístico» (siempre y cuando cumpla el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.
  • Las que se contraten por tiempo superior a dos meses continuados a una misma persona usuaria.

LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL NO PUEDEN DEDICARSE A VFT.

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ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

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