La nueva reforma de la Ley de Propiedad Horizontal: ¿Cómo afecta a los alquileres turísticos?

El 3 de abril de 2025, entró en vigor en España una reforma significativa de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducida por la Ley Orgánica 1/2025 del 2 de enero . La modificación figura en la Disposición Final Cuarta de dicha ley y se centra en un aspecto clave: otorgar a las comunidades de vecinos la capacidad legal de aprobar o vetar la conversión de viviendas en alojamientos turísticos, sin necesidad de modificar los estatutos o acudir al Registro de la Propiedad.

🏘️ ¿Qué cambia con la reforma?

La principal novedad es que, desde la entrada en vigor de la reforma, los propietarios que deseen destinar su vivienda al alquiler turístico deben obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Esta autorización requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación .

Además, la comunidad de propietarios puede, mediante acuerdo adoptado con la misma mayoría cualificada, prohibir, limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas en el edificio, sin necesidad de modificar el título constitutivo ni inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad

🏨 ¿Afecta esta reforma a los pisos turísticos que ya están en funcionamiento?

No de forma automática. La Ley no tiene efectos retroactivos. Esto quiere decir que:

• Los pisos turísticos que ya estuvieran operando legalmente antes del 3 de abril de 2025 podrán continuar con su actividad, siempre que no infrinjan otras normas o causen perjuicio a la convivencia vecinal.

Sin embargo, si un piso turístico causa molestias graves o vulnera el reglamento de régimen interno, la comunidad podría instar a su cese o exigir el cumplimiento de condiciones adicionales, especialmente si se adopta un nuevo acuerdo comunitario posterior.

💰 ¿Puede la comunidad imponer cuotas adicionales?

Sí. Esta reforma también faculta a las comunidades de propietarios a establecer un incremento de hasta el 20 % en las cuotas ordinarias de gastos comunes para aquellas viviendas que se destinen a alquiler turístico.

Este recargo se justifica en el uso intensivo que hacen los inquilinos turísticos de las zonas comunes (portales, ascensores, instalaciones, servicios) y pretende compensar a la comunidad por el mayor desgaste y gestión que supone este tipo de actividad.

⚖️ ¿Qué sucede si se alquila sin autorización?

Si un propietario alquila su vivienda para uso turístico sin el consentimiento previo de la comunidad, estará incumpliendo la Ley de Propiedad Horizontal y se expone a distintas consecuencias:

El acuerdo de la comunidad puede obligarle a cesar la actividad inmediatamente.

Además, puede recibir sanciones económicas impuestas por la normativa autonómica correspondiente. Algunas comunidades ya contemplan multas de hasta 600.000 euros para actividades turísticas ilegales o no autorizadas.

🧾 ¿Cómo se adopta el acuerdo en la comunidad? ¿Hay que inscribirlo en algún sitio?

No. La reforma simplifica el procedimiento para que las decisiones comunitarias tengan efectos inmediatos y vinculantes:

• Basta con que el acuerdo conste en el Libro de Actas de la comunidad.
• No será necesario modificar el título constitutivo ni inscribir el acuerdo en el Registro de la Propiedad.

Esto otorga una gran agilidad a las comunidades: con un solo acuerdo aprobado en junta, la comunidad puede prohibir, limitar o condicionar el uso turístico de las viviendas del edificio.

🌍 ¿Cómo se coordina esta reforma con los registros turísticos autonómicos y el nuevo Registro Estatal?

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es de ámbito estatal, la gestión de la actividad turística en cuanto a licencias, clasificación de alojamientos y estándares de calidad sigue correspondiendo a cada comunidad autónoma. Por eso, muchos propietarios ya están inscritos en registros turísticos autonómicos como el RTA en Andalucía, el REAT en Cataluña o el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad Valenciana, por citar algunos.

Sin embargo, a partir del 1 de julio de 2025, entra también en vigor el Registro Estatal de Prestadores de Servicios de Vivienda para Uso Turístico, creado por el Real Decreto 1312/2024. Este nuevo registro forma parte de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y busca armonizar los datos a nivel nacional y europeo, en cumplimiento del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo.

¿Qué implica esta doble obligación?

• 📍 Registro autonómico: sigue siendo obligatorio inscribirse en el registro turístico de la comunidad autónoma correspondiente, cumpliendo los requisitos y trámites establecidos por cada normativa regional.
• 🆕 Registro estatal: todos los propietarios que alquilen sus viviendas para estancias de corta duración (plataformas como Airbnb, Booking, etc.) deberán, además, inscribirse en el Registro Estatal antes de comenzar su actividad. Recibirán un número identificador único que deberá figurar en todos los anuncios, contratos y comunicaciones.

¿Y el papel de la comunidad de propietarios?

La reforma de la LPH establece que aunque un alojamiento esté inscrito en los registros turístico autonómico y estatal, no podrá iniciar actividad turística si no cuenta con el consentimiento previo de la comunidad de propietarios. Este consentimiento, como ya se ha explicado, debe aprobarse por mayoría cualificada (3/5 de propietarios y cuotas).

Dicho de otro modo: estar registrado a nivel turístico no es suficiente. El nuevo marco normativo obliga a cumplir tres niveles de autorización simultáneamente:

1. ✔️ Normativa autonómica de turismo
2. ✔️ Registro estatal de viviendas de uso turístico
3. ✔️ Aprobación de la comunidad de propietarios (LPH)

Este enfoque coordinado busca garantizar que la actividad turística en viviendas se ejerza con todas las garantías legales, respetando tanto la convivencia vecinal como los principios de sostenibilidad, transparencia y trazabilidad de la oferta turística.