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¿Durante cuánto tiempo puedo extender el  alquiler vacacional de mi VFT dentro de la legalidad? ¿Tengo que darla de baja en el RTA obligatoriamente si realizo un contrato de temporada que supere los 2 meses?

Estas son dudas habituales que surgen a la hora tomar la decisión de dar un nuevo uso turístico a nuestra segunda residencia o a la vivienda que hemos adquirido pensando en obtener unos beneficios extras; dudas que se han puesto de manifiesto con mayor presencia durante esta situación extraordinaria provocada por la Covid-19. 

Para resolver estas dudas debemos analizar la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016 de 2 de febrero y la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que se recoge el contrato para uso distinto de vivienda o lo que llamaremos “contrato de temporada o de larga duración”.

En la Ley 13/2011, art, 18 recoge que:

1. Los establecimientos de alojamiento turístico, así como las unidades de alojamiento integrantes de los mismos, quedarán afectados a la prestación del servicio de alojamiento turístico objeto de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, quedando prohibido durante su vigencia destinarlos a un uso distinto, bajo cualquier título.

2. Corresponde a los Ayuntamientos la vigilancia sobre el mantenimiento del uso de los establecimientos de alojamiento turístico conforme a la licencia municipal concedida

No obstante, las Viviendas con Fines Turísticos NO son considerados “establecimientos de alojamiento turístico”, sino un servicio turístico, no siendo de aplicación lo recogido en este artículo 18, ni necesitando licencia de apertura o actividad por parte del ayuntamiento en el que se instale, ya que con carácter general, la explotación de las mismas, no es considerada como actividad empresarial

Por su parte, el Decreto 28/2016, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía, recoge que la duración del contrato de alquiler turístico en las mismas no puede superar los dos meses, de manera continuada, a la misma persona, pero no recoge expresamente nada sobre compatibilizar o impedir este alquiler turístico con otro tipo de alquiler vacacional cuya duración supere los 2 meses (alquiler de temporada), regulado por la LAU.

Ante esta laguna legal hemos realizado consultas a la Consejería  competente de la Junta de Andalucía, cuya respuesta ha sido la siguiente:

 “El Decreto 28/2016, que regula las viviendas con fines turísticos no determina ningún impedimento en compatibilizar el servicio de alojamiento turístico de esta figura con el alquiler por temporadas o de larga duración reguladas mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En caso de realizar un contrato de temporada, podría interesarle cesar su actividad como vivienda con fines turísticos dado que tanto la propia Consejería de Turismo como otros organismos públicos pueden realizar un control de esta actividad en el ámbito de sus respectivas competencias y su titular se vería obligado a realizar las justificaciones documentales/administrativas que le puedan ser requeridas.

No obstante es el titular de la explotación quien opta por cancelar o continuar con su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía”.

Por otra parte, las Delegaciones Territoriales de Turismo, en algunos casos, han determinado ciertos límites temporales a esta compatibilidad, estableciendo unos máximos de duración para el alquiler de temporada, superados los cuales debería dar de baja la vivienda en el RTA.

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de ADEITUR Consultoría Turística.

¿Son diferentes? ¿Cuál debo hacer?

En este artículo vamos a tratar de señalar las principales diferencias entre alquilar una vivienda con fines turísticos y alquilarla para otros fines de carácter temporal. Se trata de dos tipos de contratos de alquiler que tienen una regulación diferente, dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos, en esta ocasión nos centraremos en Andalucía.

Comencemos por el principio:

Comenzaremos analizando el alquiler de temporada y el alquiler turístico, resaltando sus principales características, para, posteriormente, recoger de forma escueta las principales diferencias entre ambos.

Para delimitar el concepto de arrendamiento de una vivienda con finalidad turística, comúnmente conocido como alquiler vacacional, nos detendremos en señalar qué se entiende por vivienda con fines turísticos, según la normativa turística de Andalucía.

El Alquiler de Temporada.

Este tipo de alquiler se regula en Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre (modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda y por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece el régimen jurídico aplicable a:

• los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda
• o que se destinen  a usos distintos del de vivienda.

Continúa la norma definiendo qué se entiende por “uso distinto del de vivienda”: Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del uso para vivienda habitual.

Este es el rasgo definitorio que los separa del arrendamiento de vivienda, es decir, no dedicarse a vivienda habitual del arrendatario, pero debemos seguir profundizando para encontrar las diferencias con el alquiler turístico.

Ya en el artículo 3, la LAU recoge expresamente que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda habitual. Añade que tendrán esta consideración: “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, Y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.

De esta manera, llegamos al concepto de arrendamientos, celebrados por temporada, incluidos, como vemos, en el ámbito de la LAU.

Quizás hubiese sido más oportuno recoger que son: “aquellos contratos de alquiler celebrados por una temporada, con motivo de desarrollar o ejercer una actividad industrial, ……………….o, por cualesquiera otros motivos de índole temporal o transitoria”. 

También pudiera plantear dudas la inclusión entre las actividades de “actividad recreativa”. ¿No es el turismo una actividad recreativa?. En todo caso, se aplicaría este contrato de temporada si la vivienda hiciese el contrato por plazo superior a dos meses, ya que sí es inferior a este plazo podría encuadrarse en la figura de alquiler turístico.

El alquiler de temporada se rige principalmente por la voluntad de las parte, siempre que ésta no contradiga lo preceptuado en el título I y IV de la LAU, caracterizándose por su flexibilidad. Supletoriamente se rige por los preceptos del Título III de la LAU y subsidiariamente por el Código Civil. En todo caso los preceptos del título I y IV de la LAU son de aplicación obligatoria. Las partes son libres de acordar aspectos como la renta, duración de la relación, prórroga, actualización de cantidades, obras a ejecutar etc.

Respecto a la duración de este tipo de contratos, tendrá la que pacten las partes (arrendador y arrendatario). La normativa no establece duración concreta mínima, ni máxima, sino que será por el tiempo que el arrendatario necesite para desarrollar la actividad que motivó su necesidad: estudios, master, el empleo, etc.

Lo que no admite dudas es que en el alquiler de temporada el inquilino no necesita la vivienda como residencia habitual o permanente, sino que por determinadas circunstancias, no permanentes, necesita residir en la vivienda alquilada durante determinada tiempo y que la necesidad que lo justifica es el desarrollo de actividades industriales, comerciales, etc. En este caso se incluyen los alquileres de viviendas realizados para realizar estudios, master, o para trabajadores que han sido trasladados por motivos laborales a otro lugar diferente de aquel en el que se encuentra su vivienda habitual, etc.

Por tanto, lo importante para distinguir el alquiler de temporada de otros tipos de contratos de alquiler, no es la duración del mismo, sino el uso a que se destine la vivienda alquilada.

El contrato de alquiler de temporada, incluido dentro del ámbito de la LAU, se caracteriza por su flexibilidad, ya que prima la voluntad de las partes, no está sometido a límites temporales máximos o mínimos y se atiende a la finalidad o motivo para el que se alquile la vivienda.

El Alquiler Turístico o Alquiler Vacacional.

El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.

De esta manera, recoge el artículo 5 de la LAU que queda excluido de su ámbito de aplicación, el siguiente arrendamiento:

“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

Por tanto, este tipo de alquiler que cumpla con estos requisitos se considera de carácter turístico y se regula por su normativa turística específica, como veremos más adelante.

Según esta definición contenida en la LAU este tipo de alquiler turístico debe cumplir los siguientes requisitos:

• La cesión temporal (alquiler) de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato. Esta exigencia de la totalidad de la vivienda, difiere de lo establecido en la normativa turística concreta que regula las Viviendas con Fines Turísticos en Andalucía, como veremos a continuación.
• Que sea comercializada y promocionada encanales de oferta turística. Añade además: “o por cualquier otro modo de comercialización o promoción”. En la normativa turística se especifica qué se entiende por canales de comercialización turística.
• Con finalidad lucrativa (el arrendador obtiene una contraprestación económica).
• Que esté sometida la vivienda a una normativa sectorial turística.

En Andalucía las Viviendas con Fines Turísticos se regulan en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, que tiene por objeto la ordenación de las mismas como un servicio de alojamiento turístico. Efectivamente las VFT no tienen la consideración de establecimiento turístico, sino de viviendas privadas en las que se ofrece el servicio turístico de alojamiento y únicamente éste.

A continuación recogemos la definición y requisitos de las Viviendas con fines turísticos en Andalucía y lo que recoge la normativa específica que las regula respecto de los contratos que realicen las mismas, detectando algunos matices o diferencias con la definición de alquiler turístico recogida en la LAU.

Artículo 3 del Decreto 28/2016:

1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Por tanto, los requisitos de las VFT son los siguientes:

• Prestar servicio de alojamiento turístico.
• Inmuebles que se ubiquen en suelo residencial.
• Exige que el servicio de alojamiento se preste con ánimo lucro (precio).
• Que el alquiler sea para una finalidad turística.
• Que se realice de forma habitual, presumida cuando es promocionada o comercializada en canales de oferta turística.

Estos requisitos son, con carácter general, coincidentes con los que recoge la definición dada en el art. 5 e) de la LAU, con el matiz de que en este Decreto exige además que el inmueble se ubique en suelo residencial y permite el alquiler de  habitaciones en la VFT de uso compartido.

Conviene recordar que la reforma de la LAU en la que se introdujo esta modificación fue anterior a la entrada en vigor del citado Decreto.

Añade este Decreto que quedan fuera de su ámbito de aplicación y por tanto no se considera alquiler turístico, aquellos contratos que se realicen por un tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria. Por tanto, existe una limitación temporal, superando la cual ya no se considera alquiler turístico. Esta es una importante diferencia con el contrato de temporada, al que no le afecta limitación temporal. No obstante, este límite de dos meses nos lleva a preguntarnos ¿en qué supuesto estaríamos si, por motivos vacacionales, se alquila una vivienda durante tres meses?. En este caso debemos entender que se trataría de un contrato de temporada quedando fuera del ámbito de aplicación de este Decreto.

Podría decirse, de forma genérica, que las VFT constituyen un híbrido entre un alojamiento turístico y un arrendamiento para uso distinto de vivienda.

PRINCIPALES DIFERENCIAS ENTRE ALQUILER DE TEMPORADA Y ALQUILER TURÍSTICO.

Como hemos visto, ambas figuras contractuales presentan notas similares, pero también diferencias importantes.

A continuación recogemos las principales diferencias entre ambas.

Alquiler de temporada:

• Normativa aplicable: Obligatorio Título I y IV de la LAU, en segundo lugar el Título III de la LAY y subsidiariamente por el Código Civil. Salvo lo recogido en título I y IV, que es de obligado cumplimiento, prima la voluntad de las partes.
• La LAU recoge: “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación”. Aunque no sea explícita en este aspecto, entendemos que, al referirse a edificación, se trata de vivienda completa,  o al menos de una parte independiente que permita al cliente contar con los espacios necesarios para que el inquilino pueda vivir en condiciones de normalidad. En todo caso no se recoge en la LAU de forma expresa la opción de alquiler por habitaciones para este tipo de contrato. No obstante, en base a la primacía de la voluntad de las partes, podrán decidir en este aspecto lo que a su derecho convenga.
• Requisitos de la vivienda: La LAU no especifica este aspecto. No exige que esté amueblada y equipada para su uso inmediato, con lo cual podría dejarse esto al inquilino si se acuerda así por ambas partes. Aunque será una situación poco usual dada la naturaleza temporal de este tipo de contratos.
• Objeto del contrato o finalidad de contrato de alquiler: debe ser de carácter temporal para realizar una actividad laboral, por estudios, negocios, etc.
• No se exige el requisito de “habitualidad” que sí existe para la VFT o para el alquiler turístico en todo caso.
• No se promocionan o comercializan por canales dirigidos a la comercialización turística: agencias de viajes, plataformas que permiten reserva, etc. Esto no significa que no se promocionen a través de otros medios.
• Precio. No es obligatorio establecerlo por noche o día, pudiendo establecerse por otros periodos de tiempo (meses). Puede no incluir suministros (luz, agua, etc).
• No incluye otros servicios complementarios como limpieza periódica, comidas, etc.
• El arrendador tiene plena libertad para alquilar la vivienda a quien considere, es decir, la vivienda no pierde la cualidad de privada y el arrendador tiene libertad sobre la elección del inquilino. No ocurre lo mismo con las VFT como hemos visto.
• Plazo: no existe plazo mínimo o máximo de duración del contrato en la LAU para este tipo de contratos. Será el que fijen las partes en el contrato.

Alquiler turístico en las VFT.

• Normativa aplicable: normativa turística: ley 13/2011, Decreto 28/2016.
• Cesión de vivienda completa o por habitaciones. Aquí hay una discrepancia entre lo que recoge la LAU (norma estatal) y la normativa turística de Andalucía, permitiendo esta última el alquiler turístico por habitaciones en las VFT.
• Requisitos de la vivienda: Totalmente amueblada y acondicionada para su uso inmediato (LAU) y cumpliendo los requisitos del artículo 6 del Decreto 28/2016.
• Objeto del contrato o finalidad del mismo: turística.
• Habitualidad. Se exige que sea una actividad (alquiler) que se realice de forma habitual. Habitualidad que se presume si se promociona o comercializa por determinados canales.
• Promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
• Precio: se establece por día o noche. En este se incluye suministros como agua, energía eléctrica, uso de ropa de cama y baño, etc.
• Servicios complementarios: En el caso del alquiler de VFT en Andalucía, no pueden incluirse servicios complementarios. No obstante, en el alquiler turístico de otros establecimientos de alojamiento turístico, como casas rurales, apartamentos, sí es posible la prestación de estos servicios complementarios.
• El arrendador tiene limitada la libertad de elección de inquilinos (turistas). El Decreto recoge expresamente que no podrá restringirse el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.
• Plazo límite de alquiler: no podrá alquilarse más de dos meses de forma continua por una misma persona. El Decreto tampoco establece plazo mínimo, pero el titular o explotador de la VFT podría establecerlo dentro de su estrategia de venta.

La principal ventaja de alquiler vacacional es la rentabilidad ya que los propietarios suelen acordar un precio por día o noche más elevado que en los alquileres tradicionales para vivienda o de temporada.

TABLA COMPARATIVA ENTRE ALQUILER DE TEMPORADA Y ALQUILER TURÍSCO.

Como hemos visto, a pesar de existir supuestos que planteen dudas en su catalogación como alquiler vacacional o de temporada, entre ambos existen claras diferencias que nos permiten identificarlos.

Artículo elaborado por María Serrano. Socia Consultora de ADEITUR Consultoría Turística.