Con esta subvención se persigue incrementar la competitividad de las empresas turísticas mediante la incorporación de elevados estándares en materia de eficiencia energética y economía circular, para disminuir así su huella de carbono y los costes energéticos.
Objeto de la subvención
Estas subvenciones estarán destinadas a contribuir a alcanzar los objetivos medioambientales y energéticos establecidos en la normativa de la Unión Europea, mediante la realización de actuaciones de reforma de edificios existentes destinados a alojamiento turístico que favorezcan la reducción del consumo de energía final y de las emisiones de dióxido de carbono, según lo establecido por el artículo 7 de la Directiva 2012/27/UE, de 25 de octubre de 2012.
Las subvenciones se destinarán a actuaciones en edificios completos (opción A) cuyo uso sea el alojamiento turístico y a actuaciones en alojamientos turísticos que ocupen parcialmente un edificio (opción B).
A tal efecto, serán proyectos subvencionables aquellos que permitan conseguir y justificar una reducción del consumo de energía primaria no renovable del 30% con respecto a la situación de partida.
Actuaciones que contempla la subvención:
a) Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica.
b) Mejora de la eficiencia energética y uso de energías renovables en las instalaciones térmicas de calefacción, climatización, refrigeración, ventilación y agua caliente sanitaria; incluida la instalación de redes de calor y frío alimentadas por fuentes de energía renovable y/o calor residual para complejos turísticos de varios edificios.
c) Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones de iluminación.
Las actuaciones subvencionadas deberán ejecutarse en el plazo de 12 meses desde la fecha de notificación de la resolución de concesión.
¿Qué tipo de alojamientos pueden beneficiarse de esta subvención?
Las actuaciones tendrán que realizarse, necesariamente, en edificios o complejos de edificios destinados total o parcialmente a los siguientes alojamientos turísticos, que consten inscritos el Registro de Turismo de Andalucía:
a) Establecimientos hoteleros.
b) Establecimientos de apartamentos turísticos.
c) Camping.
d) Áreas de pernocta de autocaravanas.
e) Casas rurales.
f) Complejos turísticos rurales.
g) Viviendas turísticas de alojamiento rural.
h) Viviendas con fines turístico.
No podrá realizarse dentro de la opción B la instalación de redes de calor y frío alimentadas por fuentes de energía renovable y/o calor residual para complejos turísticos de varios edificios.
Solo serán subvencionables actuaciones iniciadas con posterioridad a la fecha de registro de la solicitud de la subvención, no considerándose elegible ningún coste relativo a la ejecución de la actuación que haya sido facturado con anterioridad, sin perjuicio de los costes correspondientes a actuaciones preparatorias que sean necesarios para presentar la solicitud o llevar a cabo las correspondientes inversiones, como pueden ser proyecto, memorias técnicas, certificados, etc., que sí podrán ser considerados subvencionables.
Beneficiarios:
a) Las personas físicas o jurídicas de naturaleza privada que sean propietarias de edificios existentes o parte de ellos, destinados total o parcialmente a alojamiento turístico.
b) Las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios o partes de ellos destinados total o parcialmente a alojamiento turístico, que acrediten dicha condición mediante contrato vigente que los faculte de forma expresa para acometer aquellas actuaciones para las que se solicita la subvención.
En ambos supuestos, los alojamientos turísticos deberán figurar inscritos en el Registro de Turismo de Andalucía.
Cuantía:
El importe destinado a financiar las subvenciones a actuaciones sobre alojamientos turísticos que ocupen parcialmente un edificio (opción B) no podrá superar el 50% del importe total disponible.
Gastos subvencionables:
a) Los honorarios profesionales satisfechos para la elaboración, por el técnico competente, del certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
b) Costes de gestión de solicitud de la subvención.
c) Los costes de la redacción de los proyectos técnicos relacionados con las tipologías de actuación objeto de la subvención.
d) Los costes de la dirección facultativa de las actuaciones.
e) Los costes de ejecución de las obras y/o instalaciones.
f) La inversión en equipos y materiales efectuada.
g) Los costes de redacción de informes y demás documentación requerida para la solicitud y justificación de estas subvenciones.
h) Los costes de gestión de la justificación de la realización de las actuaciones objeto de la subvención, que incluyen aquellos gastos que el destinatario último de la subvención pudiera satisfacer a empresas o profesionales por llevar a cabo la gestión técnica, administrativa y documental de la justificación ante el órgano instructor de la realización de las actuaciones que conforman el proyecto.
i) El informe que acredite la adecuada realización de las actuaciones objeto de la subvención, emitido por un organismo de control o entidad de control.
j) Otras partidas necesarias (auxiliares o no) específicas de cada tipología de actuación.
k) Los gastos correspondientes a la retirada del amianto cuando por motivo de la actuación sea necesario retirar aquellos productos de construcción que contengan amianto.
l) Los costes para implantar las medidas correctoras que se adoptarán para cumplir los criterios de la «Guía para el diseño y desarrollo de actuaciones acordes con el principio de no causar un perjuicio significativo al medio ambiente», publicada por el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico.
m) Los costes correspondientes a actuaciones preparatorias que sean necesarios para presentar la solicitud o llevar a cabo las correspondientes inversiones, como pueden ser proyecto, memorias técnicas, certificados, etc., que sí podrán ser considerados subvencionables, aun cuando hubieran sido facturados con anterioridad, siempre que, en todo caso, estas actuaciones preparatorias se hubieran iniciado con fecha posterior a 1 de enero de 2021.
Plazo
El plazo para la presentación de solicitudes será de seis meses a contar desde el día siguiente a la publicación de este extracto en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
Este Decreto 28/2016 define las viviendas con fines turísticos y recoge los requisitos que deben cumplir, el procedimiento para legalizarlas y las obligaciones de la persona o entidad explotadora. Se trata de una norma breve que consta sólo de 11 artículos.
¿Qué naturaleza jurídica tienen las VFT según la regulación autonómica?
Las VFT tienen la consideración de servicio turístico, servicio de alojamiento (art. 28.1 a) Ley 13/2011). No se consideran establecimiento de alojamiento turístico (art. 1 y 2 Decreto 28/2016).
Diferencia con las Casas Rurales, apartamentos, establecimientos hoteleros, etc.
¿Qué No son VFT según el Decreto 28/2016?
a)Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica. ●
b) Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.
c) Las viviendas situadas en el medio rural, regulándose en este caso por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo. Ver modificación posterior.
d) Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, aplicando Decreto 194/2010.
Definición de VFT según el Decreto 28/2016
Art. 3: “Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos”.
REQUISITOS GENÉRICOS DE LAS VFT EN ANDALUCÍA
•Que se encuentre ubicada en suelo de uso residencial, aunque puede estar situada en el “medio rural”.
•Que se ofrezca exclusivamente el servicio de alojamiento.
•Que este servicio de alojamiento se ofrezca de forma habitualy con fines turísticos. Se presume la habitualidad si se utilizan canales propios de la oferta turística.
•Carácter lucrativo: servicio de alojamiento a cambio de precio.
•Que no forme parte de un establecimiento de apartamentos turísticos.
REQUISITOS ESPECÍFICOS DE LAS VFT
•Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
•Ventilación de las habitaciones a exterior o patios y oscurecimiento de ventanas.
•Suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas.
•Refrigeración con elementos fijos en habitaciones y salón (primavera-verano) y elementos de calefacción (otoño –invierno) que puede ser con elementos móviles.
•Botiquín de primeros auxilios.
•Disponer de información turística (física o digital)
•Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones
•Deberá limpiarse a la entrada y salida de nuevos clientes
•Disponer de ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación.
•Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono de contacto.
•Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos de la VFT
•Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones (mascotas, fumadores, etc.).
ALQUILER DE VFT EN ANDALUCÍA
1. ALQUILER COMPLETO: No más de 15 plazas.
2. POR HABITACIONES: no más de 6 plazas. Novedad respecto de la normativa anterior y con otras CCAA. Debe residir el titular en la misma.
En ambos casos no mas de 4 plazas por habitación.
No existen Grupos ni Categorías en las VFT en Andalucía.
¿Quién puede alquilar una VFT?
Podrán ser explotadas tanto por:
•Personas físicas
•Personas jurídicas
•Entidades sin personalidad jurídica.
Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria (art 5).
¿Puedo alquilar mi vivienda para que la explote turísticamente otra persona o empresa? Sí, con el contrato correspondiente.
Obligaciones de la persona o entidad explotadora
•Previo: Inscribir la VFT en el Registro de Turismo de Andalucía antes de comenzar a alquilarla para fines turísticos. El nº de inscripción debe constar en la publicidad, material, facturas, etc..
•Entregar al turista/usuario de la VFT un documento, a modo de contrato, en el momento de la recepción, que deberá ser firmado por ésta.
•Tener libro de reclamaciones y quejas y un cartel de que se dispone del mismo.
•Los precios y condiciones de reserva deben estar publicitadas en los medios que se utilicen para su comercialización. Precio por noche.
•A entregar a la persona alojada justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso. Si es una empresa explotadora emitirá factura.
•Registro y comunicación de entrada y salida de alojados (Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre)
¿Cómo legalizo la V.F.T.? Inscripción en el R.T.A.
Es obligatoria la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de las Viviendas con fines turísticos (art. 9 Decreto 28/2016)
Documentación y procedimiento:
•Declaración Responsable de Inicio de Actividad (cumplimiento de requisitos). Suficiente para comenzar a alquilar la VFT. •Si es persona jurídica: acreditar representación.
•Título suficiente en derecho para la explotación de la VFT. Si la propiedad contrata con persona o empresa: contrato de arrendamiento, gestión, etc.
•IBI o documento que conste la referencia catastral.
•Licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente.
Responsabilidad en la explotación de V.F.T.
art. 4) El responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable de inicio de actividad.
RÉGIMEN SANCIONADOR
El Decreto 28/2016 remite al establecido en la Ley 13/2011 de Turismo en Andalucía y al Decreto 144/2003, de 3 de junio, de la Inspección de Turismo.
Considera infracción grave no presentar con carácter previo, la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.
Consideración de la actividad de explotación de una VFT
En el preámbulo del Decreto 28/2016 recoge que: no supone, con carácter general, la actividad principal de la personapropietaria”. Al igual que en las VTAR y a diferencia de las Casas Rurales.
Por tanto, con carácter general, la explotación de VFT directamente por el propietario, no tiene la consideración de actividad empresarial, siempre que no supere un volumen determinado de ingresos anuales.
NUEVA NORMATIVA DE VFT EN ANDALUCÍA (Pendiente de publicación en BOJA)
¿Por qué esta nueva regulación?
El legislador esgrime razones imperiosas de interés general proporcionadas: convivencia vecinal, ordenación urbanística y territorial, respuesta a demandas de colectivos turísticos, así como la protección de las personas usuarias, facilitar el acceso a la vivienda, etc.
•Se revisan las condiciones de explotación y se regula a las empresas gestoras de VFT
•Se incorporan nuevos requisitos de infraestructura de las VFT
DEFINICIÓN de Viviendas con Fines Turísticos:
Viviendas donde se vaya a ofrecer, mediante precio y equipadas en condiciones de uso inmediato, el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
Como puede verse se elimina el requisito de que estén “ubicadas en suelo residencial”.
Pueden alquilarse durante todo el año o en periodos concretos
NO PODRÁN DESTINARSE A VFT
•Las viviendas de Protección Oficial (VPO) y las que estén en Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)
•Aquellas en cuyos estatutos que regulen la comunidad de propietarios recoja expresamente la prohibición o en los que se acuerda por dicha comunidad de propietarios.
•No se consideran VFT las que se contraten por tiempo superior a dos meses de forma continuada a una misma persona (se mantiene como en el Decreto 28/2016).
PRINCIPALES DIFERENCIAS CON DECRETO 28/2016
1º Cada persona solo podrá destinar 2 VFT de su propiedad al uso turístico, directamente o a través de tercero.
2º Los Ayuntamientos pueden establecer limitaciones al número de viviendas por edificio o por sectores.
3º Se establece una superficie mínima por persona usuaria y un número de baños en función de plazas ofertadas
4º Refrigeración y calefacción obligatorias por elementos fijos (sentencia TS 1400/2019 y nº 148/2020)
•Se introduce la figura de la empresa gestora de VFT (empresas que gestionan todos los servicios que deben prestarse desde la recepción hasta la salida). Art. 28 del nuevo Decreto. Estas empresas gestoras no podrán explotar más de 2 VFT del mismo titular.
•Se introduce clasificación de las VFT en dos Grupos: Completa y por habitaciones.
•Las condiciones técnicas y urbanísticas se pueden acreditar mediante certificado municipal o declaración responsable, en determinados casos.
•Se exige Placa identificativa en el exterior de la VFT (seis meses).
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEXTA:
•La limitación del art. 26.1 (no mas de 2 VFT por titular) NO se aplica a las inscritas en el RTA a la fecha de entrada en vigor del nuevo Decreto.
•Tendrán un plazo de un año para adaptarse a las exigencias del art. 33. e) y f) de la nueva normativa
¿Durante cuánto tiempo puedo extender el alquiler vacacional de mi VFT dentro de la legalidad? ¿Tengo que darla de baja en el RTA obligatoriamente si realizo un contrato de temporada que supere los 2 meses?
Estas son dudas habituales que surgen a la hora tomar la decisión de dar un nuevo uso turístico a nuestra segunda residencia o a la vivienda que hemos adquirido pensando en obtener unos beneficios extras; dudas que se han puesto de manifiesto con mayor presencia durante esta situación extraordinaria provocada por la Covid-19.
1. Los establecimientos de alojamiento turístico, así como las unidades de alojamiento integrantes de los mismos, quedarán afectados a la prestación del servicio de alojamiento turístico objeto de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, quedando prohibido durante su vigencia destinarlos a un uso distinto, bajo cualquier título.
2. Corresponde a los Ayuntamientos la vigilancia sobre el mantenimiento del uso de los establecimientos de alojamiento turístico conforme a la licencia municipal concedida
No obstante, las Viviendas con Fines Turísticos NO son considerados “establecimientos de alojamiento turístico”, sino un servicio turístico, no siendo de aplicación lo recogido en este artículo 18, ni necesitando licencia de apertura o actividad por parte del ayuntamiento en el que se instale, ya que con carácter general, la explotación de las mismas, no es considerada como actividad empresarial
Por su parte, el Decreto 28/2016, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía, recoge que la duración del contrato de alquiler turístico en las mismas no puede superar los dos meses, de manera continuada, a la misma persona, pero no recoge expresamente nada sobre compatibilizar o impedir este alquiler turístico con otro tipo de alquiler vacacional cuya duración supere los 2 meses (alquiler de temporada), regulado por la LAU.
Ante esta laguna legal hemos realizado consultas a la Consejería competente de la Junta de Andalucía, cuya respuesta ha sido la siguiente:
“El Decreto 28/2016, que regula las viviendas con fines turísticos no determina ningún impedimento en compatibilizar el servicio de alojamiento turístico de esta figura con el alquiler por temporadas o de larga duración reguladas mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En caso de realizar un contrato de temporada, podría interesarle cesar su actividad como vivienda con fines turísticos dado que tanto la propia Consejería de Turismo como otros organismos públicos pueden realizar un control de esta actividad en el ámbito de sus respectivas competencias y su titular se vería obligado a realizar las justificaciones documentales/administrativas que le puedan ser requeridas.
No obstante es el titular de la explotación quien opta por cancelar o continuar con su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía”.
Por otra parte, las Delegaciones Territoriales de Turismo, en algunos casos, han determinado ciertos límites temporales a esta compatibilidad, estableciendo unos máximos de duración para el alquiler de temporada, superados los cuales debería dar de baja la vivienda en el RTA.
Por tanto atendiendo a lo anterior y a la no aplicación de una interpretación restrictiva de la norma, la respuesta, a priori, es que Sí son compatibles ambos tipos de alquiler en una VFT,atendiendo a las limitaciones que pudieran existir, marcadas por las diferentes Delegaciones Territoriales de Turismo, en su caso.
Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de ADEITUR Consultoría Turística.
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¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Cómo inscribo mi vivienda como VFT?, ¿Qué requisitos tiene que cumplir?…
La respuesta a estas y a otras dudas, que seguro estarán pasando por tu cabeza en estos momentos, puedes encontrarlas en las diapositivas que acompañan este post. Dichas diapositivas fueron expuestas por María Serrano (socia-consultora de ADEITUR), en su intervención en el «I Encuentro Sectorial de Turismo, Universidad y Empresa«, organizado por el Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de Córdoba (#CAPT) de la Universidad de Córdoba, donde abordó el fenómeno de las Viviendas con Fines Turísticos ( #VFT) en #Andalucia.
PINCHA AQUÍ y podrás acceder a este cuadro en mayor resolución.
Para legalizar una vivienda y alquilarla como vivienda con Fines Turísticos en Andalucía deberás inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía, un procedimiento totalmente GRATUITO para el que deberás realizar lo siguiente:
1.Cumplir los requisitos establecidos para las viviendas con Fines Turísticos por la normativa turística de Andalucía recogidos en el siguiente enlace: PINCHA AQUÍ.
2.Rellenar Modelo de Declaración Responsable de ejercicio de la actividad.
Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.Capítulo III. Artículo 9.
Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto citado anteriormente, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos.
Dicha Declaración responsable puede presentarse de manera online con o sin certificado digital o de forma presencial .
Para saber como cumplimentar la Declaración Responsable PINCHA AQUÍ
A partir de la presentación de la Declaración responsable puede comenzar la actividad. Posteriormente recibirá visita de la inspección para comprobar que todo lo que se ha dicho se cumple
3.Aportar la siguiente documentación en el Registro de Turismo de Andalucía
Licencia de ocupación o documento equivalente
Título que habilite para la explotación de la vivienda. Salvo en el caso de que el título se refiera a la propiedad de la vivienda, en el mismo debe constar de manera clara la disponibilidad de la vivienda para poder explotarla con fines turísticos.
Copia de recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles u otro documento donde conste la referencia catastral de la vivienda.
Certificado de empadronamiento de la persona propietaria de la vivienda, en el caso de la viviendas explotadas por habitaciones
CAPACIDAD DE LA VFT: La capacidad la marca la licencia de ocupación. Si no se aporta la documentación citada con la Declaración Responsable, posteriormente se le requerirá desde la Delegación Territorial a la que se haya dirigido la misma.
¿Qué obligaciones tengo si gestiono directamente mi VFT?, ¿Debo darme de Alta en el Régimen Especial de Autónomos para alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?, ¿Quién puede explotar una VFT?, ¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT sino soy empresa?…
Para resolver todas estas dudas, acerca de las repercusiones económicas y fiscales de una VFT y otras muchas que seguro estarán pasando por tu cabeza, como explotador/a o futuro explotador/a de una Vivienda con Fines Turísticos en el territorio andaluz : PINCHA AQUÍ Y SIGUE LEYENDO.
Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.
ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com
Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.
¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Quién es el responsable frente a la administración?, ¿Tengo que repercutir el IVA?, ¿A qué estoy obligado si gestiono directamente mi VFT? etc.
Estas en el lugar correcto, sigue leyendo y encontrarás respuesta a todas estas dudas y a otras muchas que te puedan surgir a la hora de alquilar tu casa como Vivienda con Fines Turísticos.
¿Quién puede dedicarse a alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?
Podrán ser explotadas por:
Personas físicas
Personas jurídicas
Entidades sin personalidad jurídica.
Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria.
¿Debo darme de Alta en Régimen Especial de Autónomos para alquilar 1 Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?
El alquiler de la VFT por el titular o propietario de la misma NO TIENE LA CONSIDERACIÓN DE ACTIVIDAD EMPRESARIAL, al no poder prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera o servicios de hospedaje.
El alquiler turístico se considera actividad económica cuando:
Además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera
Sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad
El elemento clave es la No prestación de servicios propios del hopedaje, por lo que distiguiremos entre los que son y los que no son.
¿Puedo prestar algún servicio propio del hospedaje? ¿Qué se entiende por servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera?
Recepción y atención al cliente permanente y continuada al cliente.
limpieza periódica del interior del alojamiento
cambio de ropa de cama y baño de forma periódica
Lavandería, custodia de maletas, prensa
Servicios de alimentación y restauración
En caso de las VFT NO se pueden prestar.
No se considera servicios de hospedaje:
Servicio de limpieza de la vivienda prestado a la entrada y salida del inquilino
Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino
Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) y de la urbanización en la que esté situado
servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
La entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.
QUIERO ALQUILAR A TURISTAS MI VIVIENDA, ¿QUÉ OBLIGACIONES TENGO QUE CUMPLIR si lo hago de forma directa?
En el momento de la recepción del cliente/usuario se debe entregar un documento, a modo de contrato, en el que conste el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, la inscripción en RTA, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono en el que atenderles. La copia de este documento, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, debo conservarse por la persona o entidad explotadora durante un año.
Se debe cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos.
Se tendrá que informar al usuario/cliente, en el momento de entrega de la vivienda sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos de la misma.
A entregar justificante del pago de los servicios y anticipos que se hayan realizado por el cliente, en su caso.
Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.
¿Quién es el responsable frente a la Administración?
La persona o empresa que gestiona es la responsable frente a la administración y frente al cliente, aunque el titular de la vivienda (propiedad) sea otra diferente. La persona o entidad explotadora es, en todo caso, quien deberá hacer la Inscripción en RTA.
Se pueden dar 3 situaciones en la explotación deuna VFT
El/la titular de la VFT gestiona y alquila al cliente directamente al cliente final.
El titular de la VFT externaliza la gestión a través de una empresa gestora que es la que realiza la actividad y asume la responsabilidad.
El titular de la VFT utiliza intermediarios para comercializarla (Booking, Airbnb, Expedia, etc. ), que no son empresas gestoras.
Dependiendo de cada situación la responsabilidad y las obligaciones fiscales son diferentes.
¿Debo darme de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)?
En primer lugar cabe estudiar el supuesto que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones.
Por tanto, en la medida en que en las VFT no es posible, por imperativo legal, prestar ningún servicio de hospedaje nos encontramos ante una actividad del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas. No obstante, lo anterior, la Nota 2ª de dicho Epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna” (DGT 1821-02).
En segundo lugar, debemos analizar el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de una VFT (o apartamento turístico) la ceda mediante el oportuno contrato de gestión turística a una entidad mercantil o persona física que lo explota como VFT, asumiendo ésta última todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (DGT V2540-08, DGT 1160-02).
En conclusión, el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines turísticos sin que el titular de la actividad de alquiler turístico preste ningún otro tipo de servicio de hospedaje al cliente/turista, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)
Por otro lado, están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros. Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder.
¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT si no soy empresa?
Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, coincidiendo con el tratamiento que reciben los rendimientos procedentes de alquiler de vivienda habitual.
Para que proceda esa calificación del rendimiento, insistimos en que se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de la VFT durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.
Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (propietario, usufructuario) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Al rendimiento neto resultante de esa operación no le es aplicable la reducción del 60% prevista para arrendamiento de vivienda habitual ( en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF).
En el caso de que se ceda su explotación a una empresa gestora, ésta ya debe declarar estos ingresos como derivados de esa actividad empresarial
EL IVA
Las especificidades para el IVA vienen dadas, principalmente, por dos razones:
Los alquileres de VFT se regulan por la normativa de turismo de la correspondiente y no por la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU)
En el alquiler de viviendas turísticas interviene en bastantes ocasiones una tercera persona o empresa, que puede ser una empresa gestora o un simple intermediario entre el usuario/turista y el propietario.
Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.
Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.
Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10% como sucede en establecimientos hoteleros, establecimientos de apartamentos turísticos, etc..
ENCONTRAMOS GENERALMENTE TRES SUPUESTOS RESPECTO DEL IVA:
El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso, al no poder por exigencia legal prestar servicios complementarios, la operación estará exenta de IVA.
El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21%. La empresa explotadora que cede la vivienda al usuario final estará exenta de IVA.
El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso la cesión la está haciendo el propietario al usuario final, pero entre ambos hay un intermediario experto en comercialización turística, que no es considerado “empresa gestora”. En este caso, el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura o recibo exento de IVA al no prestar servicios de la industria hotelera.
Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.
ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com
Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.
¿Qué es una Vivienda con Fines Turísticos según la normativa de Andalucía?
Vivienda ubicada en Andalucía, que se alquile por fines turísticos, de forma habitual, a cambio de precio o remuneración.
¿Qué se considera VFT?
Es un servicio de alojamiento turístico recogido en art. 28 Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No es establecimiento de alojamiento turístico. Conlleva que sólo se presta el servicio de alojamiento.
La habitualidad de la actividad se presume cuando se promociona o comercializa por canales propio del turismo: agencias de viajes, plataformas que permiten reservas, etc.
¿Qué se entiende por Alquiler Turístico?
Excluida del ámbito de aplicación de la LAU El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.
¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir una Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?
Estar ubicada en suelo residencial y disponer de licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o equivalente.
No puede alquilarse más de 2 meses continuados a la misma persona.
Puede alquilarse completa (no más de 15 plazas) y por habitaciones (no más de 6 plazas). En este último caso la persona titular o que explote la vivienda debe estar empadronado en ella. No puede superar en ninguno de los dos casos las 4 plazas por habitación.
Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. No se exige si es BIC.
Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios.
Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
Botiquín de primeros auxilios.
Disponer de información turística de la zona , en soporte físico o electrónico, así como servicios médicos.
Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
Ropa de cama, lencería, menaje etc.
Facilitar nº de teléfono a los usuarios, para atender y resolver de forma inmediata.
Colocar en lugar visible instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos y aparatos electrónicos.
Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones.
¿Qué tipo de Alojamientos no se consideran VFT?
Los situados en suelo que no esté calificado como residencial.
Los que se utilicen sin contraprestación económica, es decir cesión gratuita.
Los situados en el medio considerado como rural por el Decreto 20/2002, no obstante, esta exclusión ha quedado anulada por el Decreto 26/2018, de 23 de enero, en cuya Disposición Final Primera incluye una modificación del Decreto 20/2002. Esta modificación añade un tercer párrafo al artículo 9 para incluir viviendas con fines turísticos en el medio rural, en el caso de que el alojamiento no cumpla con los requisitos exigidos a las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR). En todo caso deberán estar ubicadas en suelo residencial.
¿Qué se entiende por Medio Rural ?
Aquel en el que predominantemente se desarrollen actividades agrícolas, forestales, pesqueras de carácter fluvial, ganaderas, artesanales y cinegéticas, así como espacios y paisajes naturales o entornos paisajísticos peculiares que se encuentren en el interior, entendiendo por tal aquellos terrenos ubicados a una distancia superior a los mil quinientos metros desde la playa.
Aquellos que, de conformidad con el Decreto 194/2010, de 20 de abril, tengan la consideración de establecimientos de apartamentos turísticos. Tres o mas.
Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse «viviendas con fines turísticos» si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de «conjunto de apartamento turístico» (siempre y cuando cumpla el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.
Las que se contraten por tiempo superior a dos meses continuados a una misma persona usuaria.
LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL NO PUEDEN DEDICARSE A VFT.
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ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com
Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.
Si está pasando por tu mente comprar un apartamento para alquilarlo como Alojamiento Turístico o alquilar tu apartamento a turistas en la comunidad autónoma de Andalucía , es importante que no des ningún paso sin cumplir con la normativa de aplicación que regula este tipo de Alojamientos Turísticos.
¿Qué tipo de Alojamiento son los Apartamentos Turísticos?
Los apartamentos son un tipo de establecimientos de alojamiento turístico regulado específicamente en el Decreto 194/2010.
¿Cuál es la legislación que regula este tipo de Alojamiento?
Esta Ley de Turismo de Andalucía del año 2011, vigente, supone una adaptación a las nuevas circunstancias del sector y al marco normativo actual establecido. Así, responde a lo establecido en el Estatuto de Autonomía para Andalucía y a la regulación de las competencias de las Administraciones Locales establecida por la Ley 5/2010, de 11 de junio, de Autonomía Local de Andalucía, que exigía una revisión de la normativa turística. Esta ley 13/2011 deroga la Ley 12/199, de 15 de diciembre, en lo que la contradiga o se opongan a lo establecido ella.
Entre la publicación de ambas leyes se publica el Decreto 194/2010 de 20 de abril, que regula este tipo de alojamiento de forma exhaustiva y precisa.
Por tanto, en el año 2011, estas eran las dos normas que regulaban la figura de los apartamentos turísticos.
Comenzaremos por lo establecido para los apartamentos turísticos en el artículo 38 de la Ley 12/1999, donde los define como: “un tipo de establecimiento de alojamiento turístico y son aquellos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico que estén compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento y que sean objeto de comercialización en común por un mismo titular. Dichas unidades podrán ser apartamentos propiamente dichos, villas, chalés, bungalows o inmuebles análogos, debiendo disponer del mobiliario y de las instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento”.
Ya en esta norma se establecen los parámetros básicos definitorios de este establecimiento de alojamiento turístico, aludiendo, entre otros requisitos, al hecho de que deben estar compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento, excluyendo de esta categoría el supuesto de una unidad alojamiento.
Por su parte, en el artículo 44 de la Ley 13/2011, al definir qué es el establecimiento de apartamento turístico, se pronuncia en el mismo sentido, que el anterior, recogiendo los requisitos siguientes:
1. Son apartamentos turísticos los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas, y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.
2. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, apartamentos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos.
3. Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican en dos grupos:
a) Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamientoque ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo.
b) Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos.
4. Los apartamentos turísticos se someterán, en todo caso, al principio de unidad de explotación, debiendo cumplir, además, los restantes requisitos establecidos reglamentariamente.
Esta definición profundiza en las características, incluyendo que se clasifican en dos grupos y que el conjunto de unidades de alojamiento necesarias se concreta en 3 o másunidades. Más adelante definiremos qué es una unidad de alojamiento.
¿Qué ocurre cuando se trata de 1 o 2 unidades de alojamiento?
¿Qué normativa se le aplica?.
Pues en este caso se aplica el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, para Viviendas con Fines Turísticos, teniendo la misma consideración y consecuencias fiscales que éstas.
Debemos tener en cuenta, que este Decreto entró en vigor cuando aún no se había publicado la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No obstante, analizaremos a continuación, el contenido del Texto Consolidado del Decreto 194/2010 elaborado por la Consejería de Turismo, que ya tiene en cuenta lo preceptuado en la Ley 13/2011 y otras modificaciones posteriores como las contenidas en la Orden de 16 diciembre del 2013, y las del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
Hasta la publicación de este Decreto, Andalucía carecía de una regulación específica y exclusiva para los apartamentos turísticos. Este Decreto 194/2010 viene a dar cumplimiento al mandato de desarrollo reglamentario dispuesto en el artículo 38.3 de la Ley 12/1999, de regular los términos concretos en los que los apartamentos deben ponerse a disposición del cliente.
Artículo 1. Objeto, ámbito de aplicación y definiciones
El artículo 1.2 b) del Decreto 194/2010 los define de la siguiente manera: “el que esté compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento, en las condiciones previstas en el artículo 9, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que cuenten con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas dentro de cada unidad de alojamiento, y que sean objeto de explotación en común por una misma persona titular.
Requisitos de los Apartamentos Turísticos
Las características o requisitos de este tipo de establecimiento de alojamiento turístico son:
Destinados a prestar servicio de alojamiento.
Compuesto por un conjunto de unidades de alojamiento,que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas.Se exige que cuente con cocina propia cada una, pudiendo, o no, estar integrada la misma en el salón-comedor.
Explotados en común por una misma personatitular (o empresa). La titularidad para la explotación no tiene por qué ser la propiedad del mismo, sino cualquier otro título suficiente en derecho para gestionar con fines turísticos el conjunto de unidades de alojamiento que conforman establecimiento.
A continuación, vamos a desglosar cada una de los requisitos o características de este tipo de establecimientos de alojamiento turístico.
1. Servicio de Alojamiento.
Como hemos visto, es una de las características definitorias de los apartamentos es que presten servicio de alojamiento.
Pero:
¿Pueden prestarse en los apartamentos servicios complementarios?.
Atendiendo a lo recogido en el artículo 5.5 entendemos que SÍ pueden prestarse otros servicios complementarios al del alojamiento en los apartamentos, ya que recoge expresamente que: “Cuando en el establecimiento de apartamentos turísticos se oferten servicios complementarios cuya prestación se lleve a cabo por empresas distintas a la entidad explotadora de aquél, se deberá informar a la persona usuaria de dicha circunstancia. A tal efecto, en cada unidad de alojamiento se pondrá a disposición de las personas usuarias material impreso con la relación de estos servicios y la identificación de las empresas responsables de su prestación”.
2. Conjunto de Unidades de Alojamiento
¿Qué es una unidad de alojamiento?
Se define en el artículo 1. 2 a) como «la pieza independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos para uso exclusivo y privativo del usuario, compuesta como mínimo por salón-comedor, cocina, dormitorio y baño o aseo».
¿Cuántas unidades de alojamiento son necesarias para considerarse establecimiento de alojamiento turístico?
El artículo 9 recoge que deben componerse de 3 o más unidades de alojamiento cuando define estos establecimientos, atendiendo a su clasificación, tanto para el grupo Edificios/Complejos, como para el Grupo Conjuntos.
Pertenecen al grupo edificios/ complejos «aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. Deben estar sometidos al principio de unidad de explotación«
Pertenecen al grupo conjuntos » son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos«.
Como hemos señalado anteriormente, no se aplica este Decreto, ni, por tanto, constituye establecimiento de alojamiento turístico, la explotación de 1 o 2 unidades de alojamiento, entendiéndose en este caso que se regulan como Viviendas con Fines Turísticos.
3. Explotados en común por una misma persona titular
Esta principio de unidad de explotación para los establecimientos de apartamentos turísticos ya aparecía recogido en el art. 38 de la Ley 12/199, así como en el artículo 44.4 de la Ley 13/2011.
Esta exigencia se detalla en el artículo 5 de este Decreto: Cada establecimiento de apartamentos turísticos se someterá, en todo caso, al principio de unidad de explotación, correspondiéndole su administración a un único titular.Añadiendo en su punto 4 que éste habrá de asumir continuadamente la explotación de la totalidad de las unidades de alojamiento del establecimiento.
¿Debe coincidir el titular de la explotación con la propiedad de los apartamentos?
El titular de la explotación NO tiene por qué coincidir con la propiedad de los apartamentos, sino que puede ser un tercero, una empresa especializada en la actividad de gestión y comercialización de alojamientos turísticos, que suscriba el correspondiente contrato con la propiedad para estos fines.
Esta empresa titular de la explotación de los apartamentos será la responsable de cualquier incidente derivado del alquiler de los mismos y la que debe instar la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Qué se entiende por Empresa explotadora?
Este tema se aborda en el artículo 4, recogiendo que tendrán la consideración de empresas explotadoras de establecimientos de apartamentos turísticos las personas físicas o jurídicas, propietarias o no de los apartamentos, que presten de forma habitual y profesional servicios de alojamiento en los mismos facilitando, mediante precio, uso o disfrute ocasional de los mismos a las personas usuarias y que consten como tales en la inscripción de los correspondientes establecimientos de apartamentos turísticos en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Cuando se considera habitualidad en la prestación de servicios de alojamiento?
Se presumirá la habitualidad cuando se ofrezca la prestación del servicio de alojamiento a través de cualquier medio de difusión o publicitarioo cuando se facilite alojamiento en una o más ocasiones dentro del mismo año por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.
En este caso difiere de las VFT para las que se presume habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística, entendiendo como tales las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.
No tendrán la consideración de empresas explotadoras los titulares de uno o dos apartamentos, entendiéndose en este caso, que se destinan a viviendas con fines turísticos (VFT), como hemos recogido anteriormente.
Clasificación de los Establecimientos de Apartamentos Turísticos.
Los establecimientos de apartamentos turísticos se clasifican obligatoriamente en grupos, categorías, modalidades y, opcionalmente, en especialidades (artículo 8).
GRUPOS EN LOS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Existen dos Grupos, que son los dos siguientes (artículo 9):
Edificios/complejos: Pertenecen al grupo edificios/ complejos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo, pudiendo adoptar la denominación de “edificio de apartamentos turísticos” o “complejo de apartamentos turísticos” en el caso de varios edificios.
Conjuntos: Pertenecen al grupo conjuntos aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos, en los que se presta el servicio de alojamiento turístico bajo unidad de explotación.
Esta clasificación en estos dos grupos también se recoge en el artículo 44.3 de la Ley 13/2011, como vimos en inicio.
CATEGORÍAS EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Respecto a las categorías, los apartamentos se clasifican por “llaves”, desde una llave hasta cuatro llaves (Artículo 11).
Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/ complejos se clasifican en las categorías de cuatro, tres, dos y una llaves.
Los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjuntos se clasifican en las categorías de dos y una llaves.
MODALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Las Modalidades, que dependen del lugar en el que se ubiquen, son las siguientes (art. 12):
a) Playa.
b) Ciudad.
c) Rural.
d) Carretera.
ESPECIALIDADES EN LAS QUE SE CLASIFICAN LOS APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Las especialidades, por su parte, son de carácter voluntario y encontramos las siguientes:
Atendiendo a las características arquitectónicas: Monumentos e inmuebles protegidos.
Atendiendo a los servicios prestados y a la tipología de la demanda a la que se dirija: de naturaleza, deportivos, familiares,
Es importante resaltar que los establecimientos de apartamentos turísticos están afectas a la prestación del servicio de alojamiento turístico desde el momento que se inscriben en el Registro de Turismo de Andalucía,quedando prohibido durante su vigencia destinar aquéllas a un uso distinto, como el residencial, bajo cualquier título y, expresamente, a la actividad de alquiler de vivienda.
A continuación recogemos, escuetamente, otra normativa posterior que ha venido a modificar diferentes aspectos de los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía, por lo que habrá que tener siempre en cuenta estos cambios para iniciar o transformar un proyecto de apartamentos.
Esta Orden introduce algunas modificaciones respecto a requisitos y especialidades de los apartamentos turísticos, en los siguientes Anexos del Decreto 194/2010: Anexo I, título del Anexo III, y Anexo IV.
En este Decreto se introducen modificaciones para adecuarse a la Ley 13/2011, respecto a la definición de los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo Conjuntos.
Se flexibilizan distintos requisitos relativos a la acreditación de la unidad de explotación y a la exhibición de las placas identificativas.
Se incorpora la especialidad casas-cueva vinculada a la modalidad ciudad.
Recoge los requisitos relativos a la clasificación cuyo cumplimiento puede ser objeto de exención para los establecimientos del grupo conjuntos, compensándolos mediante la oferta de determinados servicios complementarios o condiciones adicionales, según lo contenido en el Anexo VI del Decreto 194/2010. De esta manera, se da un trato similar a los establecimientos de apartamentos turísticos del grupo conjunto respecto a los del grupo edificios/complejos, para los que ya se preveía este régimen de exención.
Por último, con la entrada en vigor del DECRETO-Ley 2/2020 de 9 de marzo se reforma la Ley 13/2011 en múltiples artículos, afectando a la figura de los establecimientos de apartamentos turísticos. En este sentido se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal. De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 queda con el siguiente texto: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.
Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría, superando limitaciones anteriores incluidas en la normativa.
Si estas pensando en dar de alta tu Alojamiento Turístico y no sabes por dónde empezar ponte en contacto con nosotros, te asesoraremos y ayudaremos en todo el proceso. ¡consulta nuestros servicios sin compromiso!.
Artículo elaborado por: María Serrano García. Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística. Julio 2020.
CONVIVENCIA EN UN INMUEBLE DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y OTROS DE USO PRIVADO
En este artículo queremos hacer un breve recorrido por la normativa turística aplicable al régimen de propiedad horizontal en los establecimientos de apartamentos turísticos en Andalucía.
Se realizará el recorrido atendiendo a un orden cronológico de la misma, hasta terminar en la última modificación introducida por el Decreto 2/2020 de 9 de marzo.
Aunque he pretendido realizar un recorrido jurídico, es inevitable llegar a una reflexión profunda sobre la necesidad de encontrar un modelo de desarrollo turístico, que alcance una cómoda convivencia entre la comunidad local y la comunidad turística.
Comenzaremos por lo recogido en el artículo 11.3 del Decreto 194/2010 recoge que en los establecimientos de apartamentos turísticos situados en suelo no urbanizable, no será posible, en ningún caso, realizar la división horizontal de dichos establecimientos. Por tanto, aquellos apartamentos rurales que se encuentren en suelo rústico no sería posible acogerse a este régimen de propiedad horizontal.
Añade este Decreto, en su punto 4, que en suelos clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o suelo urbanizableen los que se permita la implantación de establecimientos de apartamentos turísticos del grupo edificios/complejos, (ocupan la totalidad del edificio o parte independiente) se permitirá la división horizontal de los mismos sin que, en modo alguno, las nuevas fincas registrales que resulten puedan ser coincidentes con una unidad de alojamiento.
Por tanto, mientras que en suelo no urbanizable, no es posible la división horizontal de estos establecimientos, en suelo urbano o urbanizable síes posible la división horizontal pero cuando pertenezcan al Grupo Edificios/complejos, es decir, cuando ocupen la totalidad del edificio.
Posteriormente, la Ley 13/2011, artículo 42, establece lo siguiente respecto de la propiedad horizontal y a los apartamentos:
42.1: “Únicamente se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos de alojamiento turístico con categoría mínima de cuatro estrellas, o de tres llaves ……”.
Por tanto sólo podrían constituirse en este régimen los del grupo edificio/complejos que son los que pueden tener esta categoría, quedando fuera los del grupo Conjuntos.
Atendiendo a ambas normas, en esos momentos, sólo podrían acogerse al régimen de propiedad horizontal los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificio/complejos de 3 o más llaves, ubicados en suelo urbano o urbanizable.
Posteriormente, en el Decreto 28/2016, se introduce unamodificación en aras a aclarar los supuestos en los que se permite que los establecimientos de apartamentos turísticos se constituyan en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.
Pretende este Decreto compatibilizar lo establecido en el artículo 42.1 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, que exige una categoría mínima de tres llaves para constituirse en régimen de propiedad horizontal, (con lo cual sólo podrían hacerlo los del grupo Edificios/Complejos), con lo señalado en su artículo 44.3.b) de la misma Ley, que permite la existencia de establecimientos que ocupen partes no independientes de edificios (Grupo Conjuntos).
Por tanto, con este Decreto, los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntos podrán ya constituirse también en régimen de propiedad horizontal (artículo 12.4 de la ley 13/2011), mientras que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Edificios/complejos, sólo podrán hacerlo cuando ostenten una categoría mínima de tres llaves.
Igualmente permite que los establecimientos de apartamentos turísticos del Grupo Conjuntospuedan situarsesobre suelos calificados como de uso característico turísticoy terciario, ya que sobre los mismos no está permitido el uso residencial.
Con la última modificación introducida por el DECRETO 2/2020 de marzo que reforma la Ley 13/2011, se produce una importante novedad y es que todos los establecimientos de apartamentos turísticos podrán constituirse como propiedad horizontal.
De esta manera, la nueva redacción dada al artículo 42 de la Ley 13/2011 recoge lo siguiente: “en los supuestos en los que se permita por el planeamiento urbanístico, los establecimientos de alojamiento turístico podrán constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines, estando sometidos en todo caso al cumplimiento del principio de unidad de explotación ……”.
Al referirse en general, sin distinguir, a “los establecimientos de alojamiento turístico”, queda claro que se refiere a cualquier establecimiento de alojamiento, por tanto incluye a los establecimientos de apartamentos turísticos, independientemente de su grupo y categoría.
Recordemos que en la redacción dada, antes de la modificación citada, a este artículo en la ley 13/2011 sólo podrán constituirse en este régimen los apartamentos del grupo edificios/complejos cuando tenían mínimo 3 llaves. Posteriormente, el Decreto 28/2016 amplió esta posibilidad al grupo conjuntos, pero para el grupo edificios/complejos mantuvo la exigencia de 3 llaves mínimo.
Por tanto, con esta última modificación, actualmente, en un mismo edificio pueden coexistir dos regímenes de propiedad horizontal, la originara del propio del edificio y otro régimen de propiedad horizontal diferente que afecte sólo a tres o más unidades de alojamiento destinados al uso turístico.
Ello siempre que todos los propietarios de las unidades de alojamiento (de las destinadas a uso turístico) estén de acuerdo en ello.
En todo caso se mantiene la exigencia de unidad de explotación, por lo debe ser una misma empresa la que, con el correspondiente contrato, explotará para fines turísticos todas las unidades que integren el establecimiento de alojamiento turístico en cuestión (3 o más unidades de alojamiento).
Llegados a este punto, considero importante resaltar la discrepancia de intereses que puede tener lugar entre los propietarios de apartamentos para uso residencial y la explotación de otros para uso turístico, cuando ambos se ubiquen en el mismo inmueble.
Esta contraposición de intereses entre la comunidad local y la comunidad turística, ya se ha puesto de manifiesto determinadas zonas turísticas y destinos, provocando reacciones en contra por parte de los residentes que ven alterada su estancia vacacional o sus hábitos en su vida normal. Esta reacción guarda relación con otro concepto que ha aflorado en el ámbito de la gestión turística y es el de “turismofobia”.
En este sentido, el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre ha añadido un párrafo 12 al artículo 17 de la Ley de Propiedad horizontal, que recoge qué facultades tienen la Junta de Propietarios con respecto a la explotación de apartamentos turísticos en su inmueble.
«12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Pero.. ¿Podrá la Junta de Propietarios prohibir la explotación para el turismo de determinados pisos en su inmueble?
Lo que la norma recoge es que las comunidades de propietarios podrán adoptar medidas restrictivas o de cierto control respecto de la explotación turística de determinados pisos/apartamentos de su inmueble: “podrán acordar limitaciones o condiciones” para el ejercicio de la actividad turística en su inmueble.
Como vemos no recoge expresamente que puedan prohibir dicha actividad por un acuerdo. Habrá que estar a la jurisprudencia para determinar la capacidad y alcance de estas limitaciones al ejercicio de la actividad turística en el inmueble.
En todo caso la adopción de estos acuerdos restrictivos o condicionantes fundamentarse en la preservación del interés general y demostrar que la explotación turística daña este interés general.
Queremos concluir con una llamada de atención sobre la importancia de arbitrar mecanismos e instrumentos que permitan esa convivencia de la que hablábamos en principio, para que la comunidad local no se posicione en un rechazo a la actividad turística, sino que la perciba como una vía hacia un modelo de desarrollo turístico sostenible, que propicie un reparto equitativo de la riqueza.
Artículo elaborado por María Serrano García (Socia Consultora ADEITUR Consultoría Turística). info@adeitur.com
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