Próxima regulación de las Viviendas con Fines Turísticos en Andalucía (VFT).
Índice
PRINCIPALES DIFERENCIAS CON LA NORMATIVA VIGENTE
A fecha de este post, la norma, aun vigente, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía es el DECRETO 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
Este Decreto 28/2016 define las viviendas con fines turísticos y recoge los requisitos que deben cumplir, el procedimiento para legalizarlas y las obligaciones de la persona o entidad explotadora. Se trata de una norma breve que consta sólo de 11 artículos.
¿Qué naturaleza jurídica tienen las VFT según la regulación autonómica?
Las VFT tienen la consideración de servicio turístico, servicio de alojamiento (art. 28.1 a) Ley 13/2011). No se consideran establecimiento de alojamiento turístico (art. 1 y 2 Decreto 28/2016).
Diferencia con las Casas Rurales, apartamentos, establecimientos hoteleros, etc.
¿Qué No son VFT según el Decreto 28/2016?
a)Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica. ●
b) Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.
c) Las viviendas situadas en el medio rural, regulándose en este caso por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo. Ver modificación posterior.
d) Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, aplicando Decreto 194/2010.
Definición de VFT según el Decreto 28/2016
Art. 3: “Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos”.
REQUISITOS GENÉRICOS DE LAS VFT EN ANDALUCÍA
•Que se encuentre ubicada en suelo de uso residencial, aunque puede estar situada en el “medio rural”.
•Que se ofrezca exclusivamente el servicio de alojamiento.
•Que este servicio de alojamiento se ofrezca de forma habitualy con fines turísticos. Se presume la habitualidad si se utilizan canales propios de la oferta turística.
•Carácter lucrativo: servicio de alojamiento a cambio de precio.
•Que no forme parte de un establecimiento de apartamentos turísticos.
REQUISITOS ESPECÍFICOS DE LAS VFT
•Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
•Ventilación de las habitaciones a exterior o patios y oscurecimiento de ventanas.
•Suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas.
•Refrigeración con elementos fijos en habitaciones y salón (primavera-verano) y elementos de calefacción (otoño –invierno) que puede ser con elementos móviles.
•Botiquín de primeros auxilios.
•Disponer de información turística (física o digital)
•Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones
•Deberá limpiarse a la entrada y salida de nuevos clientes
•Disponer de ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación.
•Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono de contacto.
•Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos de la VFT
•Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones (mascotas, fumadores, etc.).
ALQUILER DE VFT EN ANDALUCÍA
1. ALQUILER COMPLETO: No más de 15 plazas.
2. POR HABITACIONES: no más de 6 plazas. Novedad respecto de la normativa anterior y con otras CCAA. Debe residir el titular en la misma.
En ambos casos no mas de 4 plazas por habitación.
No existen Grupos ni Categorías en las VFT en Andalucía.
¿Quién puede alquilar una VFT?
Podrán ser explotadas tanto por:
•Personas físicas
•Personas jurídicas
•Entidades sin personalidad jurídica.
Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria (art 5).
¿Puedo alquilar mi vivienda para que la explote turísticamente otra persona o empresa? Sí, con el contrato correspondiente.
Obligaciones de la persona o entidad explotadora
•Previo: Inscribir la VFT en el Registro de Turismo de Andalucía antes de comenzar a alquilarla para fines turísticos. El nº de inscripción debe constar en la publicidad, material, facturas, etc..
•Entregar al turista/usuario de la VFT un documento, a modo de contrato, en el momento de la recepción, que deberá ser firmado por ésta.
•Tener libro de reclamaciones y quejas y un cartel de que se dispone del mismo.
•Los precios y condiciones de reserva deben estar publicitadas en los medios que se utilicen para su comercialización. Precio por noche.
•A entregar a la persona alojada justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso. Si es una empresa explotadora emitirá factura.
•Registro y comunicación de entrada y salida de alojados (Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre)
¿Cómo legalizo la V.F.T.? Inscripción en el R.T.A.
Es obligatoria la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de las Viviendas con fines turísticos (art. 9 Decreto 28/2016)
Documentación y procedimiento:
•Declaración Responsable de Inicio de Actividad (cumplimiento de requisitos). Suficiente para comenzar a alquilar la VFT. •Si es persona jurídica: acreditar representación.
•Título suficiente en derecho para la explotación de la VFT. Si la propiedad contrata con persona o empresa: contrato de arrendamiento, gestión, etc.
•IBI o documento que conste la referencia catastral.
•Licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente.
Responsabilidad en la explotación de V.F.T.
art. 4) El responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable de inicio de actividad.
RÉGIMEN SANCIONADOR
El Decreto 28/2016 remite al establecido en la Ley 13/2011 de Turismo en Andalucía y al Decreto 144/2003, de 3 de junio, de la Inspección de Turismo.
Considera infracción grave no presentar con carácter previo, la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.
Consideración de la actividad de explotación de una VFT
En el preámbulo del Decreto 28/2016 recoge que: no supone, con carácter general, la actividad principal de la persona propietaria”. Al igual que en las VTAR y a diferencia de las Casas Rurales.
Por tanto, con carácter general, la explotación de VFT directamente por el propietario, no tiene la consideración de actividad empresarial, siempre que no supere un volumen determinado de ingresos anuales.
NUEVA NORMATIVA DE VFT EN ANDALUCÍA (Pendiente de publicación en BOJA)
¿Por qué esta nueva regulación?
El legislador esgrime razones imperiosas de interés general proporcionadas: convivencia vecinal, ordenación urbanística y territorial, respuesta a demandas de colectivos turísticos, así como la protección de las personas usuarias, facilitar el acceso a la vivienda, etc.
•Se revisan las condiciones de explotación y se regula a las empresas gestoras de VFT
•Se incorporan nuevos requisitos de infraestructura de las VFT
DEFINICIÓN de Viviendas con Fines Turísticos:
Viviendas donde se vaya a ofrecer, mediante precio y equipadas en condiciones de uso inmediato, el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.
Como puede verse se elimina el requisito de que estén “ubicadas en suelo residencial”.
Pueden alquilarse durante todo el año o en periodos concretos
NO PODRÁN DESTINARSE A VFT
•Las viviendas de Protección Oficial (VPO) y las que estén en Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)
•Aquellas en cuyos estatutos que regulen la comunidad de propietarios recoja expresamente la prohibición o en los que se acuerda por dicha comunidad de propietarios.
•No se consideran VFT las que se contraten por tiempo superior a dos meses de forma continuada a una misma persona (se mantiene como en el Decreto 28/2016).
PRINCIPALES DIFERENCIAS CON DECRETO 28/2016
1º Cada persona solo podrá destinar 2 VFT de su propiedad al uso turístico, directamente o a través de tercero.
2º Los Ayuntamientos pueden establecer limitaciones al número de viviendas por edificio o por sectores.
3º Se establece una superficie mínima por persona usuaria y un número de baños en función de plazas ofertadas
4º Refrigeración y calefacción obligatorias por elementos fijos (sentencia TS 1400/2019 y nº 148/2020)
•Se introduce la figura de la empresa gestora de VFT (empresas que gestionan todos los servicios que deben prestarse desde la recepción hasta la salida). Art. 28 del nuevo Decreto. Estas empresas gestoras no podrán explotar más de 2 VFT del mismo titular.
•Se introduce clasificación de las VFT en dos Grupos: Completa y por habitaciones.
•Las condiciones técnicas y urbanísticas se pueden acreditar mediante certificado municipal o declaración responsable, en determinados casos.
•Se exige Placa identificativa en el exterior de la VFT (seis meses).
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEXTA:
•La limitación del art. 26.1 (no mas de 2 VFT por titular) NO se aplica a las inscritas en el RTA a la fecha de entrada en vigor del nuevo Decreto.
•Tendrán un plazo de un año para adaptarse a las exigencias del art. 33. e) y f) de la nueva normativa