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¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Cómo inscribo mi vivienda como VFT?, ¿Qué requisitos tiene que cumplir?…

La respuesta a estas y a otras dudas, que seguro estarán pasando por tu cabeza en estos momentos, puedes encontrarlas en las diapositivas que acompañan este post. Dichas diapositivas fueron expuestas por María Serrano (socia-consultora de ADEITUR), en su intervención en
el “I Encuentro Sectorial de Turismo, Universidad y Empresa“, organizado por el Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de Córdoba (#CAPT) de la Universidad de Córdoba, donde abordó el fenómeno de las Viviendas con Fines Turísticos ( #VFT) en #Andalucia.

¿Quieres Saber más?.

Para legalizar una vivienda y alquilarla como vivienda con Fines Turísticos en Andalucía deberás inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía, un procedimiento totalmente GRATUITO para el que deberás realizar lo siguiente:

1.Cumplir los requisitos establecidos para las viviendas con Fines Turísticos por la normativa turística de Andalucía recogidos en el siguiente enlace: PINCHA AQUÍ.

2.Rellenar Modelo de Declaración Responsable de ejercicio de la actividad.

Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Capítulo III. Artículo 9.

Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto citado anteriormente, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos. 

Dicha Declaración responsable puede presentarse de manera online con o sin certificado digital o de forma presencial .

Para saber como cumplimentar la Declaración Responsable PINCHA AQUÍ

1. Si dispone de un certificado digital, accede a la guía de como realizar el trámite con certificado digita (pdf)
2. Si no dispone de un certificado digital, accede a la guía de como realizar el trámite sin certificado digital (pdf)

A partir de la presentación de la Declaración responsable puede comenzar la actividad. Posteriormente recibirá visita de la inspección para comprobar que todo lo que se ha dicho se cumple

3.Aportar la siguiente documentación en el Registro de Turismo de Andalucía

• Licencia de ocupación o documento equivalente
• Título que habilite para la explotación de la vivienda. Salvo en el caso de que el título se refiera a la propiedad de la vivienda, en el mismo debe constar de manera clara la disponibilidad de la vivienda para poder explotarla con fines turísticos.
• Copia de recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles u otro documento donde conste la referencia catastral de la vivienda.
• Certificado de empadronamiento de la persona propietaria de la vivienda, en el caso de la viviendas explotadas por habitaciones

CAPACIDAD DE LA VFT: La capacidad la marca la licencia de ocupación. Si no se aporta la documentación citada con la Declaración Responsable, posteriormente se le requerirá desde la Delegación Territorial a la que se haya dirigido la misma.

¿Qué obligaciones tengo si gestiono directamente mi VFT?, ¿Debo darme de Alta en el Régimen Especial de Autónomos para alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?, ¿Quién puede explotar una VFT?, ¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT sino soy empresa?…

Para resolver todas estas dudas, acerca de las repercusiones económicas y fiscales de una VFT y otras muchas que seguro estarán pasando por tu cabeza, como explotador/a o futuro explotador/a de una Vivienda con Fines Turísticos en el territorio andaluz : PINCHA AQUÍ Y SIGUE LEYENDO.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

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Has comprobado que cumples los requisitos que se exigen en Andalucía para alquilar una casa como Vivienda con Fines Turísticos y ya tienes claro el procedimiento para legalizarla e inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía , así como la documentación que tendrás que aportar junto con tu Declaración Responsable y te surgen infinidad de dudas de tipo fiscal como por ejemplo:

¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Quién es el responsable frente a la administración?, ¿Tengo que repercutir el IVA?, ¿A qué estoy obligado si gestiono directamente mi VFT? etc.

Estas en el lugar correcto, sigue leyendo y encontrarás respuesta a todas estas dudas y a otras muchas que te puedan surgir a la hora de alquilar tu casa como Vivienda con Fines Turísticos.

¿Quién puede dedicarse a alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?

Podrán ser explotadas por:

• Personas físicas
• Personas jurídicas
• Entidades sin personalidad jurídica.

 Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria.

¿Debo darme de Alta en Régimen Especial de Autónomos para alquilar 1 Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?

El alquiler de la VFT por el titular o propietario de la misma NO TIENE LA CONSIDERACIÓN DE ACTIVIDAD EMPRESARIAL, al no poder prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera o servicios de hospedaje.

El alquiler turístico se considera actividad económica cuando:

• Además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera
• Sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad

El elemento clave es la No prestación de servicios propios del hopedaje, por lo que distiguiremos entre los que son y los que no son.

¿Puedo prestar algún servicio propio del hospedaje? ¿Qué se entiende por servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera?

La consulta V0575-15 de la Dirección General de Tributos señala que la actividad de hospedaje comprende los siguientes servicios:

• Recepción y atención al cliente permanente y continuada al cliente.
• limpieza periódica del interior del alojamiento
• cambio de ropa de cama y baño de forma periódica
• Lavandería, custodia de maletas, prensa
• Servicios de alimentación y restauración

En caso de las VFT NO se pueden prestar.

No se considera servicios de hospedaje:

• Servicio de limpieza de la vivienda prestado a la entrada y salida del inquilino
• Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino
• Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) y de la urbanización en la que esté situado
• servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
• La entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.

QUIERO ALQUILAR A TURISTAS MI VIVIENDA, ¿QUÉ OBLIGACIONES TENGO QUE CUMPLIR si lo hago de forma directa?

• En el momento de la recepción del cliente/usuario se debe entregar un  documento, a modo de contrato, en el que conste el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, la inscripción en RTA, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono en el que atenderles. La copia de este documento, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, debo conservarse por la persona o entidad explotadora durante un año.
• Se debe cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos.

• Se tendrá que informar al usuario/cliente, en el momento de entrega de la vivienda sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos de la misma.

• A entregar justificante del pago de los servicios y anticipos que se hayan realizado por el cliente, en su caso.

Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.

¿Quién es el responsable frente a la Administración?

La persona o empresa que gestiona es la responsable frente a la administración y frente al cliente, aunque el titular de la vivienda (propiedad) sea otra diferente. La persona o entidad explotadora es, en todo caso, quien deberá hacer la Inscripción en RTA.

Se pueden dar 3 situaciones en la explotación de una VFT

• El/la titular de la VFT gestiona y alquila al cliente directamente al cliente final.
• El titular de la VFT externaliza la gestión a través de una empresa gestora que es la que realiza la actividad y asume la responsabilidad.
• El titular de la VFT utiliza intermediarios para comercializarla (Booking, Airbnb, Expedia, etc. ), que no son empresas gestoras.

Dependiendo de cada situación la responsabilidad y las obligaciones fiscales son diferentes.

¿Debo darme de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)?

En primer lugar cabe estudiar el supuesto que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones.

Por tanto, en la medida en que en las VFT no es posible, por imperativo legal, prestar ningún servicio de hospedaje nos encontramos ante una actividad del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas. No obstante, lo anterior, la Nota 2ª de dicho Epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna” (DGT 1821-02).

En segundo lugar, debemos analizar el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de una VFT (o apartamento turístico) la ceda mediante el oportuno contrato de gestión turística a una entidad mercantil o persona física que lo explota como VFT, asumiendo ésta última todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (DGT V2540-08, DGT 1160-02).

En conclusión, el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines turísticos sin que el titular de la actividad de alquiler turístico preste ningún otro tipo de servicio de hospedaje al cliente/turista, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)

Por otro lado, están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros. Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder.

¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT si no soy empresa?

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, coincidiendo con el tratamiento que reciben los rendimientos procedentes de alquiler de vivienda habitual.

Para que proceda esa calificación del rendimiento, insistimos en que se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de la VFT durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (propietario, usufructuario) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Al rendimiento neto resultante de esa operación no le es aplicable la reducción del 60% prevista para arrendamiento de vivienda habitual ( en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF).

En el caso de que se ceda su explotación a una empresa gestora, ésta ya debe declarar estos ingresos como derivados de esa actividad empresarial

EL IVA

Las especificidades para el IVA vienen dadas, principalmente, por dos razones:

Los alquileres de VFT se regulan por la normativa de turismo de la correspondiente y no por la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU)

En el alquiler de viviendas turísticas  interviene en bastantes ocasiones una tercera persona o empresa, que puede ser una empresa gestora o un simple intermediario entre el usuario/turista y el propietario.

Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10% como sucede en establecimientos hoteleros, establecimientos de apartamentos turísticos, etc..

ENCONTRAMOS GENERALMENTE TRES SUPUESTOS RESPECTO DEL IVA:

• El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso, al no poder por exigencia legal prestar servicios complementarios, la  operación estará exenta de IVA.
• El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21%. La empresa explotadora que cede la vivienda al usuario final estará exenta de IVA.
• El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso la cesión la está haciendo el propietario al usuario final, pero entre ambos hay un intermediario experto en comercialización turística, que no es considerado “empresa gestora”. En este caso, el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura o recibo exento de IVA al no prestar servicios de la industria hotelera.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

¿Qué es una Vivienda con Fines Turísticos según la normativa de Andalucía?

Vivienda ubicada en Andalucía, que se alquile por fines turísticos, de forma habitual, a cambio de precio o remuneración.

¿Qué se considera VFT?

Es un servicio de alojamiento turístico recogido en art. 28 Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No es establecimiento de alojamiento turístico. Conlleva que sólo se presta el servicio de alojamiento.

La habitualidad de la actividad se presume cuando se promociona o comercializa por canales propio del turismo: agencias de viajes, plataformas que permiten reservas, etc.

¿Qué se entiende por Alquiler Turístico?

Excluida del ámbito de aplicación de la LAU  El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir una Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?

• Estar ubicada en suelo residencial y disponer de licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o equivalente.
• No puede alquilarse más de 2 meses continuados a la misma persona.
• Puede alquilarse completa (no más de 15 plazas)  y por habitaciones (no más de 6 plazas). En este último caso la persona titular o que explote la vivienda debe estar empadronado en ella. No puede superar en ninguno de los dos casos las 4 plazas por habitación.
• Cumplir con los requisitos de infraestructura que recoge el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
  • Disponer de licencia de ocupación.
  • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. No se exige si es BIC.
  • Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios.
  • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
  • Botiquín de primeros auxilios.
  • Disponer de información turística de la zona , en soporte físico o electrónico, así como servicios médicos.
  • Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
  • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
  • Ropa de cama, lencería, menaje etc.
  • Facilitar nº de teléfono a los usuarios, para atender y resolver de forma inmediata.
  • Colocar en lugar visible instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos y aparatos electrónicos.
  • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones.

¿Qué tipo de Alojamientos no se consideran VFT?

• Los situados en suelo que no esté calificado como residencial.
• Los que se utilicen sin contraprestación económica, es decir cesión gratuita.
• Los situados en el medio considerado como rural por el Decreto 20/2002, no obstante, esta exclusión ha quedado anulada por el Decreto 26/2018, de 23 de enero, en cuya Disposición Final Primera incluye una modificación del Decreto 20/2002. Esta modificación añade un tercer párrafo al artículo 9  para incluir viviendas con fines turísticos en el medio rural, en el caso de que el alojamiento no cumpla con los requisitos exigidos a las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR). En todo caso deberán estar ubicadas en suelo residencial.

¿Qué se entiende por Medio Rural ?

Aquel en el que predominantemente se desarrollen actividades agrícolas, forestales, pesqueras de carácter fluvial, ganaderas, artesanales y cinegéticas, así como espacios y paisajes naturales o entornos paisajísticos peculiares que se encuentren en el interior, entendiendo por tal aquellos terrenos ubicados a una distancia superior a los mil quinientos metros desde la playa.

• Aquellos que, de conformidad con el Decreto 194/2010, de 20 de abril, tengan la consideración de establecimientos de apartamentos turísticos. Tres o mas.
• Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse «viviendas con fines turísticos» si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de «conjunto de apartamento turístico» (siempre y cuando cumpla el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.
• Las que se contraten por tiempo superior a dos meses continuados a una misma persona usuaria.

LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL NO PUEDEN DEDICARSE A VFT.

¿Cómo legalizo mi casa para alquilarla como VFT?. Inscripción en el RTA. PINCHA AQUÍ y SIGUE LEYENDO.

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ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

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