Tag Archives: VFT



PRINCIPALES DIFERENCIAS CON LA NORMATIVA VIGENTE

A fecha de este post, la norma, aun vigente, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía es el DECRETO 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.

Este Decreto 28/2016 define las viviendas con fines turísticos y recoge los requisitos que deben cumplir, el procedimiento para legalizarlas y las obligaciones de la persona o entidad explotadora. Se trata de una norma breve que consta sólo de 11 artículos.

¿Qué naturaleza jurídica tienen las VFT según la regulación autonómica?

Las VFT tienen la consideración de servicio turístico, servicio de alojamiento (art. 28.1 a) Ley 13/2011). No se consideran establecimiento de alojamiento turístico (art. 1 y  2 Decreto 28/2016).

Diferencia con las Casas Rurales, apartamentos, establecimientos hoteleros, etc.

¿Qué No son VFT según el Decreto 28/2016?

a)Las viviendas que, por motivos vacacionales o turísticos, se cedan, sin contraprestación económica. ●

b) Las viviendas contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.

c) Las viviendas situadas en el medio rural, regulándose en este caso por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo. Ver modificación posterior.

d) Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, aplicando Decreto 194/2010.

Definición de VFT según el Decreto 28/2016

Art. 3: Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos”.

REQUISITOS GENÉRICOS DE LAS VFT EN ANDALUCÍA

•Que se encuentre ubicada en suelo de uso residencial, aunque puede estar situada en el “medio rural”.

•Que se ofrezca exclusivamente el servicio de alojamiento.

•Que este servicio de alojamiento se ofrezca de forma habitualy con fines turísticos. Se presume la habitualidad si se utilizan canales propios de la oferta turística.

•Carácter lucrativo: servicio de alojamiento a cambio de precio.

Que no forme parte de un establecimiento de apartamentos turísticos.

REQUISITOS ESPECÍFICOS DE LAS VFT

•Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

•Ventilación de las habitaciones a exterior o patios y oscurecimiento de ventanas.

•Suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas.

Refrigeración con elementos fijos en habitaciones y salón (primavera-verano) y elementos de calefacción (otoño –invierno) que puede ser con elementos móviles.

Botiquín de primeros auxilios.

•Disponer de información turística (física o digital)

•Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones

Deberá limpiarse a la entrada y salida de nuevos clientes

•Disponer de ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación.

•Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono de contacto.

•Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos de la VFT

•Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones (mascotas, fumadores, etc.).

ALQUILER DE VFT EN ANDALUCÍA

1. ALQUILER COMPLETO: No más de 15 plazas.

2. POR HABITACIONES: no más de 6 plazas. Novedad respecto de la normativa anterior y con otras CCAA. Debe residir el titular en la misma.

En ambos casos no mas de 4 plazas por habitación.

No existen  Grupos ni Categorías en las VFT en Andalucía.

¿Quién puede alquilar una VFT?

Podrán ser explotadas tanto por:

•Personas físicas

•Personas jurídicas

•Entidades sin personalidad jurídica.

Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria (art 5).

¿Puedo alquilar mi vivienda para que la explote turísticamente otra persona o empresa? Sí, con el contrato correspondiente.

Obligaciones de la persona o entidad explotadora

•Previo: Inscribir la VFT en el Registro de Turismo de Andalucía antes de comenzar a alquilarla para fines turísticos. El nº de inscripción debe constar en la publicidad, material, facturas, etc..

•Entregar al turista/usuario de la VFT un documento, a modo de contrato, en el momento de la recepción, que deberá ser firmado por ésta.

•Tener libro de reclamaciones y quejas y un cartel de que se dispone del mismo.

Los precios y condiciones de reserva deben estar publicitadas en los medios que se utilicen para su comercialización. Precio por noche.

•A entregar a la persona alojada justificante del pago de los servicios y de los anticipos, en su caso. Si es una empresa explotadora emitirá factura.

Registro y comunicación de entrada y salida de alojados (Real Decreto 933/2021, de 26 de octubre)

¿Cómo legalizo la V.F.T.? Inscripción en el R.T.A.

Es obligatoria la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía de las Viviendas con fines turísticos (art. 9 Decreto 28/2016)

Documentación y procedimiento:

Declaración Responsable de Inicio de Actividad (cumplimiento de requisitos). Suficiente para comenzar a alquilar la VFT. •Si es persona jurídica: acreditar representación.

Título suficiente en derecho para la explotación de la VFT. Si la propiedad contrata con persona o empresa: contrato de arrendamiento, gestión, etc.

•IBI o documento que conste la referencia catastral.

Licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o documento equivalente.

Responsabilidad en la explotación de V.F.T.

art. 4) El responsable ante la Administración andaluza y ante el usuario/turista será la persona que aparezca como responsable de la explotación en la Declaración responsable de inicio de actividad.

RÉGIMEN SANCIONADOR

El Decreto 28/2016 remite al establecido en la Ley 13/2011 de Turismo en Andalucía y al Decreto 144/2003, de 3 de junio, de la Inspección de Turismo.

Considera infracción grave no presentar con carácter previo, la Declaración Responsable de Inicio de Actividad.

Consideración de la actividad de explotación de una VFT

En el preámbulo del Decreto 28/2016 recoge que: no supone, con carácter general, la actividad principal de la persona propietaria”. Al igual que  en las VTAR y a diferencia de las Casas Rurales.

Por tanto, con carácter general, la explotación de VFT directamente por el propietario, no tiene la consideración de actividad empresarial, siempre que no supere un volumen determinado de ingresos anuales.

NUEVA NORMATIVA DE VFT EN ANDALUCÍA (Pendiente de publicación en BOJA)

¿Por qué esta nueva regulación?

El legislador esgrime razones imperiosas de interés  general proporcionadas: convivencia vecinal, ordenación urbanística y territorial, respuesta a demandas de colectivos turísticos, así como la protección de las personas usuarias, facilitar el acceso a la vivienda, etc.

•Se revisan las condiciones de explotación y se regula a las empresas gestoras de VFT

•Se incorporan nuevos requisitos de infraestructura de las VFT

DEFINICIÓN de Viviendas con Fines Turísticos:

Viviendas donde se vaya a ofrecer, mediante precio y equipadas en condiciones de uso inmediato, el servicio de alojamiento de forma habitual y con fines turísticos.

Como puede verse se elimina el requisito de que estén “ubicadas en suelo residencial”.

Pueden alquilarse durante todo el año o en periodos concretos

NO PODRÁN DESTINARSE A VFT

•Las viviendas de Protección Oficial (VPO) y las que estén en Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)

•Aquellas en cuyos estatutos que regulen la comunidad de propietarios recoja expresamente la prohibición o en los que se acuerda por dicha comunidad de propietarios.

•No se consideran VFT las que se contraten por tiempo superior a dos meses de forma continuada a una misma persona (se mantiene como en el Decreto 28/2016).

PRINCIPALES DIFERENCIAS CON DECRETO 28/2016

1º Cada persona solo podrá destinar 2 VFT de su propiedad al uso turístico, directamente o a través de tercero.

2º Los Ayuntamientos pueden establecer limitaciones al número de viviendas por edificio o por sectores.

3º Se establece una superficie mínima por persona usuaria y un número de baños en función de plazas ofertadas

Refrigeración y calefacción obligatorias por elementos fijos (sentencia TS 1400/2019 y nº 148/2020)

Se introduce la figura de la empresa gestora de VFT (empresas que gestionan todos los servicios que deben prestarse desde la recepción hasta la salida). Art. 28 del nuevo Decreto. Estas empresas gestoras no podrán explotar más de 2 VFT del mismo titular.

•Se introduce clasificación de las VFT en dos Grupos: Completa y por habitaciones.

•Las condiciones técnicas y urbanísticas se pueden acreditar mediante certificado municipal  o declaración responsable, en determinados casos.

•Se exige Placa identificativa en el exterior de la VFT (seis meses).

DISPOSICIÓN TRANSITORIA  SEXTA:

•La limitación del art. 26.1 (no mas de 2 VFT por titular) NO se aplica a las inscritas en el RTA a la fecha de entrada en vigor del nuevo Decreto.

•Tendrán un plazo de un año para adaptarse a las exigencias del art. 33. e) y f) de la nueva normativa



¿Durante cuánto tiempo puedo extender el  alquiler vacacional de mi VFT dentro de la legalidad? ¿Tengo que darla de baja en el RTA obligatoriamente si realizo un contrato de temporada que supere los 2 meses?

Estas son dudas habituales que surgen a la hora tomar la decisión de dar un nuevo uso turístico a nuestra segunda residencia o a la vivienda que hemos adquirido pensando en obtener unos beneficios extras; dudas que se han puesto de manifiesto con mayor presencia durante esta situación extraordinaria provocada por la Covid-19. 

Para resolver estas dudas debemos analizar la Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía y el Decreto 28/2016 de 2 de febrero y la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la que se recoge el contrato para uso distinto de vivienda o lo que llamaremos “contrato de temporada o de larga duración”.

En la Ley 13/2011, art, 18 recoge que:

1. Los establecimientos de alojamiento turístico, así como las unidades de alojamiento integrantes de los mismos, quedarán afectados a la prestación del servicio de alojamiento turístico objeto de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, quedando prohibido durante su vigencia destinarlos a un uso distinto, bajo cualquier título.

2. Corresponde a los Ayuntamientos la vigilancia sobre el mantenimiento del uso de los establecimientos de alojamiento turístico conforme a la licencia municipal concedida

No obstante, las Viviendas con Fines Turísticos NO son considerados “establecimientos de alojamiento turístico”, sino un servicio turístico, no siendo de aplicación lo recogido en este artículo 18, ni necesitando licencia de apertura o actividad por parte del ayuntamiento en el que se instale, ya que con carácter general, la explotación de las mismas, no es considerada como actividad empresarial

Por su parte, el Decreto 28/2016, que regula las viviendas con fines turísticos en Andalucía, recoge que la duración del contrato de alquiler turístico en las mismas no puede superar los dos meses, de manera continuada, a la misma persona, pero no recoge expresamente nada sobre compatibilizar o impedir este alquiler turístico con otro tipo de alquiler vacacional cuya duración supere los 2 meses (alquiler de temporada), regulado por la LAU.

Ante esta laguna legal hemos realizado consultas a la Consejería  competente de la Junta de Andalucía, cuya respuesta ha sido la siguiente:

 “El Decreto 28/2016, que regula las viviendas con fines turísticos no determina ningún impedimento en compatibilizar el servicio de alojamiento turístico de esta figura con el alquiler por temporadas o de larga duración reguladas mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En caso de realizar un contrato de temporada, podría interesarle cesar su actividad como vivienda con fines turísticos dado que tanto la propia Consejería de Turismo como otros organismos públicos pueden realizar un control de esta actividad en el ámbito de sus respectivas competencias y su titular se vería obligado a realizar las justificaciones documentales/administrativas que le puedan ser requeridas.


No obstante es el titular de la explotación quien opta por cancelar o continuar con su inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía
”.

Por otra parte, las Delegaciones Territoriales de Turismo, en algunos casos, han determinado ciertos límites temporales a esta compatibilidad, estableciendo unos máximos de duración para el alquiler de temporada, superados los cuales debería dar de baja la vivienda en el RTA.

Por tanto atendiendo a lo anterior y a la no aplicación de una interpretación restrictiva de la norma, la respuesta, a priori, es que Sí son compatibles ambos tipos de alquiler en una VFT, atendiendo a las limitaciones que pudieran existir, marcadas por las diferentes Delegaciones Territoriales de Turismo, en su caso.

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de ADEITUR Consultoría Turística.

¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Cómo inscribo mi vivienda como VFT?, ¿Qué requisitos tiene que cumplir?

La respuesta a estas y a otras dudas, que seguro estarán pasando por tu cabeza en estos momentos, puedes encontrarlas en las diapositivas que acompañan este post. Dichas diapositivas fueron expuestas por María Serrano (socia-consultora de ADEITUR), en su intervención en
el “I Encuentro Sectorial de Turismo, Universidad y Empresa“, organizado por el Centro de Análisis y Prospectiva del Turismo de Córdoba (#CAPT) de la Universidad de Córdoba, donde abordó el fenómeno de las Viviendas con Fines Turísticos ( #VFT) en #Andalucia.

PINCHA AQUÍ y podrás acceder a este cuadro en mayor resolución.

¿Quieres Saber más?.

Para legalizar una vivienda y alquilarla como vivienda con Fines Turísticos en Andalucía deberás inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía, un procedimiento totalmente GRATUITO para el que deberás realizar lo siguiente:

1.Cumplir los requisitos establecidos para las viviendas con Fines Turísticos por la normativa turística de Andalucía recogidos en el siguiente enlace: PINCHA AQUÍ.

2.Rellenar Modelo de Declaración Responsable de ejercicio de la actividad.

Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos. Capítulo III. Artículo 9.

Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto citado anteriormente, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos. 

Dicha Declaración responsable puede presentarse de manera online con o sin certificado digital o de forma presencial .

Para saber como cumplimentar la Declaración Responsable PINCHA AQUÍ

  1. Si dispone de un certificado digital, accede a la guía de como realizar el trámite con certificado digita (pdf)
  2. Si no dispone de un certificado digital, accede a la guía de como realizar el trámite sin certificado digital (pdf)

A partir de la presentación de la Declaración responsable puede comenzar la actividad. Posteriormente recibirá visita de la inspección para comprobar que todo lo que se ha dicho se cumple

3.Aportar la siguiente documentación en el Registro de Turismo de Andalucía

  • Licencia de ocupación o documento equivalente
  • Título que habilite para la explotación de la vivienda. Salvo en el caso de que el título se refiera a la propiedad de la vivienda, en el mismo debe constar de manera clara la disponibilidad de la vivienda para poder explotarla con fines turísticos.
  • Copia de recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles u otro documento donde conste la referencia catastral de la vivienda.
  • Certificado de empadronamiento de la persona propietaria de la vivienda, en el caso de la viviendas explotadas por habitaciones

CAPACIDAD DE LA VFT: La capacidad la marca la licencia de ocupación. Si no se aporta la documentación citada con la Declaración Responsable, posteriormente se le requerirá desde la Delegación Territorial a la que se haya dirigido la misma.

¿Qué obligaciones tengo si gestiono directamente mi VFT?, ¿Debo darme de Alta en el Régimen Especial de Autónomos para alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?, ¿Quién puede explotar una VFT?, ¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT sino soy empresa?…

Para resolver todas estas dudas, acerca de las repercusiones económicas y fiscales de una VFT y otras muchas que seguro estarán pasando por tu cabeza, como explotador/a o futuro explotador/a de una Vivienda con Fines Turísticos en el territorio andaluz : PINCHA AQUÍ Y SIGUE LEYENDO.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

.

Has comprobado que cumples los requisitos que se exigen en Andalucía para alquilar una casa como Vivienda con Fines Turísticos y ya tienes claro el procedimiento para legalizarla e inscribirla en el Registro de Turismo de Andalucía , así como la documentación que tendrás que aportar junto con tu Declaración Responsable y te surgen infinidad de dudas de tipo fiscal como por ejemplo:

¿Tengo que darme de alta en el Régimen Especial de Autónomos?, ¿Puedo explotar yo directamente como propietario mi vivienda?, ¿Quién es el responsable frente a la administración?, ¿Tengo que repercutir el IVA?, ¿A qué estoy obligado si gestiono directamente mi VFT? etc.

Estas en el lugar correcto, sigue leyendo y encontrarás respuesta a todas estas dudas y a otras muchas que te puedan surgir a la hora de alquilar tu casa como Vivienda con Fines Turísticos.

¿Quién puede dedicarse a alquilar una Vivienda con Fines Turísticos?

Podrán ser explotadas por:

  • Personas físicas
  • Personas jurídicas
  • Entidades sin personalidad jurídica.

 Las viviendas por habitaciones sólo podrán ser explotadas por personas físicas, ya que se exige la residencia (empadronamiento) en las mismas de la persona propietaria.

¿Debo darme de Alta en Régimen Especial de Autónomos para alquilar 1 Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?

El alquiler de la VFT por el titular o propietario de la misma NO TIENE LA CONSIDERACIÓN DE ACTIVIDAD EMPRESARIAL, al no poder prestar servicios complementarios propios de la industria hotelera o servicios de hospedaje.

El alquiler turístico se considera actividad económica cuando:

  • Además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera
  • Sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad

El elemento clave es la No prestación de servicios propios del hopedaje, por lo que distiguiremos entre los que son y los que no son.

¿Puedo prestar algún servicio propio del hospedaje? ¿Qué se entiende por servicios de hospedaje o propios de la industria hotelera?

La consulta V0575-15 de la Dirección General de Tributos señala que la actividad de hospedaje comprende los siguientes servicios:

  • Recepción y atención al cliente permanente y continuada al cliente.
  • limpieza periódica del interior del alojamiento
  • cambio de ropa de cama y baño de forma periódica
  • Lavandería, custodia de maletas, prensa
  • Servicios de alimentación y restauración

En caso de las VFT NO se pueden prestar.

No se considera servicios de hospedaje:

  • Servicio de limpieza de la vivienda prestado a la entrada y salida del inquilino
  • Cambio de ropa de cama y baño a la entrada y salida de cada inquilino
  • Limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras, ascensores) y de la urbanización en la que esté situado
  • servicios de asistencia técnica y mantenimiento para reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
  • La entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.

QUIERO ALQUILAR A TURISTAS MI VIVIENDA, ¿QUÉ OBLIGACIONES TENGO QUE CUMPLIR si lo hago de forma directa?

  • En el momento de la recepción del cliente/usuario se debe entregar un  documento, a modo de contrato, en el que conste el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, la inscripción en RTA, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono en el que atenderles. La copia de este documento, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, debo conservarse por la persona o entidad explotadora durante un año.
  • Se debe cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos.
  • Se tendrá que informar al usuario/cliente, en el momento de entrega de la vivienda sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos de la misma.
  • A entregar justificante del pago de los servicios y anticipos que se hayan realizado por el cliente, en su caso.

Las viviendas con fines turísticos no tienen que exhibir algún tipo de distintivo o placa identificativa, a diferencia de lo que ocurre con otros alojamientos turísticos.

¿Quién es el responsable frente a la Administración?

La persona o empresa que gestiona es la responsable frente a la administración y frente al cliente, aunque el titular de la vivienda (propiedad) sea otra diferente. La persona o entidad explotadora es, en todo caso, quien deberá hacer la Inscripción en RTA.

Se pueden dar 3 situaciones en la explotación de una VFT

  • El/la titular de la VFT gestiona y alquila al cliente directamente al cliente final.
  • El titular de la VFT externaliza la gestión a través de una empresa gestora que es la que realiza la actividad y asume la responsabilidad.
  • El titular de la VFT utiliza intermediarios para comercializarla (Booking, Airbnb, Expedia, etc. ), que no son empresas gestoras.

Dependiendo de cada situación la responsabilidad y las obligaciones fiscales son diferentes.

¿Debo darme de alta en el Impuesto de Actividades Económicas (IAE)?

En primer lugar cabe estudiar el supuesto que dicha actividad consista, exclusivamente, en el arrendamiento por períodos de tiempo de casas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la actividad de hospedaje y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones.

Por tanto, en la medida en que en las VFT no es posible, por imperativo legal, prestar ningún servicio de hospedaje nos encontramos ante una actividad del Epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas” de la Sección Primera de las Tarifas. No obstante, lo anterior, la Nota 2ª de dicho Epígrafe establece que “los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero”, en cuyo caso, de acuerdo con lo dispuesto en la Regla 15ª de la Instrucción, “los sujetos pasivos no satisfarán cuota alguna por el impuesto, ni estarán obligados a formular declaración alguna” (DGT 1821-02).

En segundo lugar, debemos analizar el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de una VFT (o apartamento turístico) la ceda mediante el oportuno contrato de gestión turística a una entidad mercantil o persona física que lo explota como VFT, asumiendo ésta última todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (DGT V2540-08, DGT 1160-02).

En conclusión, el simple alquiler de pisos o apartamentos para fines turísticos sin que el titular de la actividad de alquiler turístico preste ningún otro tipo de servicio de hospedaje al cliente/turista, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (DGT V0898-17, DGT V0931-11 DGT 1482-02)

Por otro lado, están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros. Dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder.

¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT si no soy empresa?

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, coincidiendo con el tratamiento que reciben los rendimientos procedentes de alquiler de vivienda habitual.

Para que proceda esa calificación del rendimiento, insistimos en que se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de la VFT durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (propietario, usufructuario) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles. Al rendimiento neto resultante de esa operación no le es aplicable la reducción del 60% prevista para arrendamiento de vivienda habitual ( en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF).

En el caso de que se ceda su explotación a una empresa gestora, ésta ya debe declarar estos ingresos como derivados de esa actividad empresarial

EL IVA

Las especificidades para el IVA vienen dadas, principalmente, por dos razones:

Los alquileres de VFT se regulan por la normativa de turismo de la correspondiente y no por la Ley de Arrendamiento Urbano (LAU)

En el alquiler de viviendas turísticas  interviene en bastantes ocasiones una tercera persona o empresa, que puede ser una empresa gestora o un simple intermediario entre el usuario/turista y el propietario.

Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta V0420-18 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e´” del artículo 20.1.23ºb de la LIVA establece que la exención que acabamos de ver no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. En estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico es el 10% como sucede en establecimientos hoteleros, establecimientos de apartamentos turísticos, etc..

ENCONTRAMOS GENERALMENTE TRES SUPUESTOS RESPECTO DEL IVA:

  • El propietario cede la vivienda directamente al usuario final: en este caso, al no poder por exigencia legal prestar servicios complementarios, la  operación estará exenta de IVA.
  • El propietario cede la vivienda a un tercero (empresa gestora) que se encarga de gestionar la cesión de la vivienda vacacional: en este caso el propietario emitirá factura a la empresa gestora cuyo IVA será el 21%. La empresa explotadora que cede la vivienda al usuario final estará exenta de IVA.
  • El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario/comisionista/agente: este caso la cesión la está haciendo el propietario al usuario final, pero entre ambos hay un intermediario experto en comercialización turística, que no es considerado “empresa gestora”. En este caso, el intermediario emitirá factura al propietario del inmueble por la comisión que éste debe pagarle más el 21% de IVA. Y el propietario emitirá factura o recibo exento de IVA al no prestar servicios de la industria hotelera.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

¿Qué es una Vivienda con Fines Turísticos según la normativa de Andalucía?

Vivienda ubicada en Andalucía, que se alquile por fines turísticos, de forma habitual, a cambio de precio o remuneración.

¿Qué se considera VFT?

Es un servicio de alojamiento turístico recogido en art. 28 Ley 13/2011 de Turismo de Andalucía. No es establecimiento de alojamiento turístico. Conlleva que sólo se presta el servicio de alojamiento.

La habitualidad de la actividad se presume cuando se promociona o comercializa por canales propio del turismo: agencias de viajes, plataformas que permiten reservas, etc.

¿Qué se entiende por Alquiler Turístico?

Excluida del ámbito de aplicación de la LAU  El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.

¿Cuáles son los requisitos que debe cumplir una Vivienda con Fines Turísticos en Andalucía?

  • Estar ubicada en suelo residencial y disponer de licencia de ocupación, cédula de habitabilidad o equivalente.
  • No puede alquilarse más de 2 meses continuados a la misma persona.
  • Puede alquilarse completa (no más de 15 plazas)  y por habitaciones (no más de 6 plazas). En este último caso la persona titular o que explote la vivienda debe estar empadronado en ella. No puede superar en ninguno de los dos casos las 4 plazas por habitación.
  • Cumplir con los requisitos de infraestructura que recoge el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos.
    • Disponer de licencia de ocupación.
    • Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. No se exige si es BIC.
    • Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios.
    • Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción.
    • Botiquín de primeros auxilios.
    • Disponer de información turística de la zona , en soporte físico o electrónico, así como servicios médicos.
    • Disponer de Hojas de Quejas y Reclamaciones y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
    • Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.
    • Ropa de cama, lencería, menaje etc.
    • Facilitar nº de teléfono a los usuarios, para atender y resolver de forma inmediata.
    • Colocar en lugar visible instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos y aparatos electrónicos.
    • Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones.

¿Qué tipo de Alojamientos no se consideran VFT?

  • Los situados en suelo que no esté calificado como residencial.
  • Los que se utilicen sin contraprestación económica, es decir cesión gratuita.
  • Los situados en el medio considerado como rural por el Decreto 20/2002, no obstante, esta exclusión ha quedado anulada por el Decreto 26/2018, de 23 de enero, en cuya Disposición Final Primera incluye una modificación del Decreto 20/2002. Esta modificación añade un tercer párrafo al artículo 9  para incluir viviendas con fines turísticos en el medio rural, en el caso de que el alojamiento no cumpla con los requisitos exigidos a las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR). En todo caso deberán estar ubicadas en suelo residencial.

¿Qué se entiende por Medio Rural ?

Aquel en el que predominantemente se desarrollen actividades agrícolas, forestales, pesqueras de carácter fluvial, ganaderas, artesanales y cinegéticas, así como espacios y paisajes naturales o entornos paisajísticos peculiares que se encuentren en el interior, entendiendo por tal aquellos terrenos ubicados a una distancia superior a los mil quinientos metros desde la playa.

  • Aquellos que, de conformidad con el Decreto 194/2010, de 20 de abril, tengan la consideración de establecimientos de apartamentos turísticos. Tres o mas.
  • Cuando una misma persona sea titular de tres o más viviendas residenciales en distintos edificios, estén o no uno junto al otro, éstas no podrán considerarse «viviendas con fines turísticos» si se encuentran en un radio de mil metros de la conserjería u oficina de la entidad explotadora, sino que en ese caso formarán parte obligatoriamente del concepto de «conjunto de apartamento turístico» (siempre y cuando cumpla el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos). Todas las viviendas que estén más allá de ese radio de mil metros si se considerarán viviendas turísticas (no apartamentos turísticos), incluso aunque sean más de tres viviendas.
  • Las que se contraten por tiempo superior a dos meses continuados a una misma persona usuaria.

LAS VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL NO PUEDEN DEDICARSE A VFT.

¿Cómo legalizo mi casa para alquilarla como VFT?. Inscripción en el RTA. PINCHA AQUÍ y SIGUE LEYENDO.

¿Cómo declaro mis ingresos del alquiler de la VFT si no soy empresa?, ¿Qué obligaciones tengo si gestiono directamente mi VFT?, ¿Quién puede dedicarse a explotar una VFT?. PINCHA AQUÍ Y SIGUE LEYENDO.

Estamos para ayudarte, podemos asesorarte y acompañarte en todo el proceso de legalización de tu Vivienda con Fines Turísticos. ¡Pregúntanos!.

ADEITUR CONSULTORÍA TURÍSTICA. info@adeitur.com

Artículo elaborado por María Serrano García. Socia Consultora de Adeitur.

.

¿Son diferentes? ¿Cuál debo hacer?

En este artículo vamos a tratar de señalar las principales diferencias entre alquilar una vivienda con fines turísticos y alquilarla para otros fines de carácter temporal. Se trata de dos tipos de contratos de alquiler que tienen una regulación diferente, dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos, en esta ocasión nos centraremos en Andalucía.

Comencemos por el principio:

Comenzaremos analizando el alquiler de temporada y el alquiler turístico, resaltando sus principales características, para, posteriormente, recoger de forma escueta las principales diferencias entre ambos.

Para delimitar el concepto de arrendamiento de una vivienda con finalidad turística, comúnmente conocido como alquiler vacacional, nos detendremos en señalar qué se entiende por vivienda con fines turísticos, según la normativa turística de Andalucía.

El Alquiler de Temporada.

Este tipo de alquiler se regula en Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre (modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda y por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece el régimen jurídico aplicable a:

  • los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda
  • o que se destinen  a usos distintos del de vivienda.

Continúa la norma definiendo qué se entiende por “uso distinto del de vivienda”: Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del uso para vivienda habitual.

Este es el rasgo definitorio que los separa del arrendamiento de vivienda, es decir, no dedicarse a vivienda habitual del arrendatario, pero debemos seguir profundizando para encontrar las diferencias con el alquiler turístico.

Ya en el artículo 3, la LAU recoge expresamente que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda habitual. Añade que tendrán esta consideración: “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, Y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.

De esta manera, llegamos al concepto de arrendamientos, celebrados por temporada, incluidos, como vemos, en el ámbito de la LAU.

Quizás hubiese sido más oportuno recoger que son: “aquellos contratos de alquiler celebrados por una temporada, con motivo de desarrollar o ejercer una actividad industrial, ……………….o, por cualesquiera otros motivos de índole temporal o transitoria”. 

También pudiera plantear dudas la inclusión entre las actividades de “actividad recreativa”. ¿No es el turismo una actividad recreativa?. En todo caso, se aplicaría este contrato de temporada si la vivienda hiciese el contrato por plazo superior a dos meses, ya que sí es inferior a este plazo podría encuadrarse en la figura de alquiler turístico.

El alquiler de temporada se rige principalmente por la voluntad de las parte, siempre que ésta no contradiga lo preceptuado en el título I y IV de la LAU, caracterizándose por su flexibilidad. Supletoriamente se rige por los preceptos del Título III de la LAU y subsidiariamente por el Código Civil. En todo caso los preceptos del título I y IV de la LAU son de aplicación obligatoria. Las partes son libres de acordar aspectos como la renta, duración de la relación, prórroga, actualización de cantidades, obras a ejecutar etc.

Respecto a la duración de este tipo de contratos, tendrá la que pacten las partes (arrendador y arrendatario). La normativa no establece duración concreta mínima, ni máxima, sino que será por el tiempo que el arrendatario necesite para desarrollar la actividad que motivó su necesidad: estudios, master, el empleo, etc.

Lo que no admite dudas es que en el alquiler de temporada el inquilino no necesita la vivienda como residencia habitual o permanente, sino que por determinadas circunstancias, no permanentes, necesita residir en la vivienda alquilada durante determinada tiempo y que la necesidad que lo justifica es el desarrollo de actividades industriales, comerciales, etc. En este caso se incluyen los alquileres de viviendas realizados para realizar estudios, master, o para trabajadores que han sido trasladados por motivos laborales a otro lugar diferente de aquel en el que se encuentra su vivienda habitual, etc.

Por tanto, lo importante para distinguir el alquiler de temporada de otros tipos de contratos de alquiler, no es la duración del mismo, sino el uso a que se destine la vivienda alquilada.

El contrato de alquiler de temporada, incluido dentro del ámbito de la LAU, se caracteriza por su flexibilidad, ya que prima la voluntad de las partes, no está sometido a límites temporales máximos o mínimos y se atiende a la finalidad o motivo para el que se alquile la vivienda.

El Alquiler Turístico o Alquiler Vacacional.

El alquiler turístico o vacacional se define en la LAU para excluirlo de su ámbito de aplicación. De esta manera la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada.

De esta manera, recoge el artículo 5 de la LAU que queda excluido de su ámbito de aplicación, el siguiente arrendamiento:

“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.

Por tanto, este tipo de alquiler que cumpla con estos requisitos se considera de carácter turístico y se regula por su normativa turística específica, como veremos más adelante.

Según esta definición contenida en la LAU este tipo de alquiler turístico debe cumplir los siguientes requisitos:

  • La cesión temporal (alquiler) de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato. Esta exigencia de la totalidad de la vivienda, difiere de lo establecido en la normativa turística concreta que regula las Viviendas con Fines Turísticos en Andalucía, como veremos a continuación.
  • Que sea comercializada y promocionada encanales de oferta turística. Añade además:o por cualquier otro modo de comercialización o promoción”. En la normativa turística se especifica qué se entiende por canales de comercialización turística.
  • Con finalidad lucrativa (el arrendador obtiene una contraprestación económica).
  • Que esté sometida la vivienda a una normativa sectorial turística.

En Andalucía las Viviendas con Fines Turísticos se regulan en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, que tiene por objeto la ordenación de las mismas como un servicio de alojamiento turístico. Efectivamente las VFT no tienen la consideración de establecimiento turístico, sino de viviendas privadas en las que se ofrece el servicio turístico de alojamiento y únicamente éste.

A continuación recogemos la definición y requisitos de las Viviendas con fines turísticos en Andalucía y lo que recoge la normativa específica que las regula respecto de los contratos que realicen las mismas, detectando algunos matices o diferencias con la definición de alquiler turístico recogida en la LAU.

Artículo 3 del Decreto 28/2016:

1. Se entiende por viviendas con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se considerarán canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.

Por tanto, los requisitos de las VFT son los siguientes:

  • Prestar servicio de alojamiento turístico.
  • Inmuebles que se ubiquen en suelo residencial.
  • Exige que el servicio de alojamiento se preste con ánimo lucro (precio).
  • Que el alquiler sea para una finalidad turística.
  • Que se realice de forma habitual, presumida cuando es promocionada o comercializada en canales de oferta turística.

Estos requisitos son, con carácter general, coincidentes con los que recoge la definición dada en el art. 5 e) de la LAU, con el matiz de que en este Decreto exige además que el inmueble se ubique en suelo residencial y permite el alquiler de  habitaciones en la VFT de uso compartido.

Conviene recordar que la reforma de la LAU en la que se introdujo esta modificación fue anterior a la entrada en vigor del citado Decreto.

Añade este Decreto que quedan fuera de su ámbito de aplicación y por tanto no se considera alquiler turístico, aquellos contratos que se realicen por un tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria. Por tanto, existe una limitación temporal, superando la cual ya no se considera alquiler turístico. Esta es una importante diferencia con el contrato de temporada, al que no le afecta limitación temporal. No obstante, este límite de dos meses nos lleva a preguntarnos ¿en qué supuesto estaríamos si, por motivos vacacionales, se alquila una vivienda durante tres meses?. En este caso debemos entender que se trataría de un contrato de temporada quedando fuera del ámbito de aplicación de este Decreto.

Podría decirse, de forma genérica, que las VFT constituyen un híbrido entre un alojamiento turístico y un arrendamiento para uso distinto de vivienda.

PRINCIPALES DIFERENCIAS ENTRE ALQUILER DE TEMPORADA Y ALQUILER TURÍSTICO.

Como hemos visto, ambas figuras contractuales presentan notas similares, pero también diferencias importantes.

A continuación recogemos las principales diferencias entre ambas.

Alquiler de temporada:

  • Normativa aplicable: Obligatorio Título I y IV de la LAU, en segundo lugar el Título III de la LAY y subsidiariamente por el Código Civil. Salvo lo recogido en título I y IV, que es de obligado cumplimiento, prima la voluntad de las partes.
  • La LAU recoge: “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación”. Aunque no sea explícita en este aspecto, entendemos que, al referirse a edificación, se trata de vivienda completa,  o al menos de una parte independiente que permita al cliente contar con los espacios necesarios para que el inquilino pueda vivir en condiciones de normalidad. En todo caso no se recoge en la LAU de forma expresa la opción de alquiler por habitaciones para este tipo de contrato. No obstante, en base a la primacía de la voluntad de las partes, podrán decidir en este aspecto lo que a su derecho convenga.
  • Requisitos de la vivienda: La LAU no especifica este aspecto. No exige que esté amueblada y equipada para su uso inmediato, con lo cual podría dejarse esto al inquilino si se acuerda así por ambas partes. Aunque será una situación poco usual dada la naturaleza temporal de este tipo de contratos.
  • Objeto del contrato o finalidad de contrato de alquiler: debe ser de carácter temporal para realizar una actividad laboral, por estudios, negocios, etc.
  • No se exige el requisito de “habitualidad” que sí existe para la VFT o para el alquiler turístico en todo caso.
  • No se promocionan o comercializan por canales dirigidos a la comercialización turística: agencias de viajes, plataformas que permiten reserva, etc. Esto no significa que no se promocionen a través de otros medios.
  • Precio. No es obligatorio establecerlo por noche o día, pudiendo establecerse por otros periodos de tiempo (meses). Puede no incluir suministros (luz, agua, etc).
  • No incluye otros servicios complementarios como limpieza periódica, comidas, etc.
  • El arrendador tiene plena libertad para alquilar la vivienda a quien considere, es decir, la vivienda no pierde la cualidad de privada y el arrendador tiene libertad sobre la elección del inquilino. No ocurre lo mismo con las VFT como hemos visto.
  • Plazo: no existe plazo mínimo o máximo de duración del contrato en la LAU para este tipo de contratos. Será el que fijen las partes en el contrato.

Alquiler turístico en las VFT.

  • Normativa aplicable: normativa turística: ley 13/2011, Decreto 28/2016.
  • Cesión de vivienda completa o por habitaciones. Aquí hay una discrepancia entre lo que recoge la LAU (norma estatal) y la normativa turística de Andalucía, permitiendo esta última el alquiler turístico por habitaciones en las VFT.
  • Requisitos de la vivienda: Totalmente amueblada y acondicionada para su uso inmediato (LAU) y cumpliendo los requisitos del artículo 6 del Decreto 28/2016.
  • Objeto del contrato o finalidad del mismo: turística.
  • Habitualidad. Se exige que sea una actividad (alquiler) que se realice de forma habitual. Habitualidad que se presume si se promociona o comercializa por determinados canales.
  • Promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
  • Precio: se establece por día o noche. En este se incluye suministros como agua, energía eléctrica, uso de ropa de cama y baño, etc.
  • Servicios complementarios: En el caso del alquiler de VFT en Andalucía, no pueden incluirse servicios complementarios. No obstante, en el alquiler turístico de otros establecimientos de alojamiento turístico, como casas rurales, apartamentos, sí es posible la prestación de estos servicios complementarios.
  • El arrendador tiene limitada la libertad de elección de inquilinos (turistas). El Decreto recoge expresamente que no podrá restringirse el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.
  • Plazo límite de alquiler: no podrá alquilarse más de dos meses de forma continua por una misma persona. El Decreto tampoco establece plazo mínimo, pero el titular o explotador de la VFT podría establecerlo dentro de su estrategia de venta.

La principal ventaja de alquiler vacacional es la rentabilidad ya que los propietarios suelen acordar un precio por día o noche más elevado que en los alquileres tradicionales para vivienda o de temporada.

TABLA COMPARATIVA ENTRE ALQUILER DE TEMPORADA Y ALQUILER TURÍSCO.

CARACTERÍSTICASALQUILER DE TEMPORADAALQUILER TURÍSTICO
Normativa reguladoraTítulo I y IV LAU obligatorio. Voluntad de las partes en todo lo que no contradiga a título I y IV. Supletoriamente Título III LAU y Código Civil. Decreto 28/2016 de 2 de febrero y Ley 13/2011.
Completa o por habitacionesLa LAU recoge: “aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación”. Aunque no sea explícita en este aspecto, entendemos que, al referirse a edificación, se trata de vivienda completa,  o al menos de una parte independiente que permita al cliente contar con los espacios necesarios para que el inquilino pueda vivir en condiciones de normalidad.Cesión de vivienda completa o por habitaciones. En este último caso la persona propietaria debe residir en  ella (artículo 5 Decreto 28/2016. Deberá estar empadronada en la misma.
Requisitos de la ViviendaLa LAU no especifica este aspecto. No exige que esté amueblada y equipada para su uso inmediato, con lo cual podría dejarse esto al inquilino si se acuerda así por ambas partes. Aunque será una situación poco usual dada la naturaleza temporal de este tipo de contratos.Totalmente amueblada y acondicionada para su uso inmediato (LAU) y cumpliendo los requisitos del artículo 6 del Decreto 28/2016.
Finalidad del contrato de alquilerDebe ser de carácter temporal para realizar una actividad laboral, por estudios, negocios, etc. (artículo 3.2 de la LAU).Finalidad turística (artículo 3 Decreto 28/2016).
HabitualidadNo se exigeSe exige habitualidad, presumiéndose la misma cuando la vivienda se comercializa o promociona por canales de la oferta turística (artículo 3 Decreto 28/2016)
Promoción y ComercializaciónNo se promocionan o comercializan por canales dirigidos a la comercialización turística: agencias de viajes, plataformas que permiten reserva, etc. Esto no significa que no se promocionen a través de otros medios.Promoción y comercialización a través de canales de oferta turística.
PrecioNo es obligatorio establecerlo por noche o día, pudiendo establecerse por otros periodos de tiempo (meses). Puede incluir o no suministros (luz, agua, etc).  Se establece por día o noche. En este se incluye suministros como agua, energía eléctrica, uso de ropa de cama y baño, etc
Servicios Complementarios al alojamientoNo incluye otros servicios complementarios como limpieza periódica, comidas, etc.En el caso del alquiler de VFT en Andalucía, no pueden incluirse servicios complementarios. No obstante, en el alquiler turístico de otros establecimientos de alojamiento turístico, como casas rurales, apartamentos, sí es posible la prestación de estos servicios complementarios.
Libertad de elección de inquilinoEl arrendador tiene plena libertad para alquilar la vivienda a quien considere, es decir, la vivienda no pierde la cualidad de privada y el arrendador tiene libertad sobre la elección del inquilinoEl arrendador tiene limitada la libertad de elección de inquilinos (turistas). El Decreto recoge expresamente que no podrá restringirse el acceso a las viviendas con fines turísticos por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social.  
Plazo máximoNo existe plazo mínimo o máximo de duración establecido en la LAU para este tipo de contratos. Será el que fijen las partes en el contrato y deberá estar vinculado a tiempo necesario para que el inquilino realice la actividad que motivó el alquiler.No podrá alquilarse más de dos meses de forma continua por una misma persona. El Decreto no establece plazo mínimo. Será el titular o explotador de la VFT quien puede establecerlo dentro de su estrategia de venta.

Como hemos visto, a pesar de existir supuestos que planteen dudas en su catalogación como alquiler vacacional o de temporada, entre ambos existen claras diferencias que nos permiten identificarlos.

¿Es compatible el alquiler turístico y el alquiler vacacional?

¿Durante cuánto tiempo puedo extender el  alquiler vacacional de mi VFT dentro de la legalidad? ¿Tengo que darla de baja en el RTA obligatoriamente si realizo un contrato de temporada que supere los 2 meses?

Sigue Leyendo…

Artículo elaborado por María Serrano. Socia Consultora de ADEITUR Consultoría Turística.

¡No te pierdas nada!
Subscríbete al blog

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.plugin cookies

ACEPTAR
Aviso de cookies